Las tasadoras de vivienda apuestan por una inminente bajada de los precios en España

Los precios de la vivienda en España se están frenado, a la espera de caídas por la presión de los tipos de interés y las expectativas de ajuste en el mercado. Es la hipótesis que plantea la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), integrada por las tasadoras del 86% del mercado nacional, en su flamante informe sobre la vivienda en España.

Los datos de las sociedades tasadoras que integran la AEV (Tinsa, Sociedad de Tasación, Gesvalt, Euroval, Acuña, UVE Valoraciones, Gloval, CBRE, entre otras) apuntan a un alza interanual promedio de las viviendas tasadas entre enero y marzo "muy suave", del 0,9%, que manifiesta "una ralentización respecto de los crecimientos de ejercicios anteriores" y que representa el menor crecimiento en un primer trimestre desde 2015.

La evolución de los precios ya cae claramente por debajo de la inflación (que en los primeros tres meses del año fue del 5%), en paralelo a una disminución "significativa" de las tasaciones hipotecarias de vivienda en España del 21,16%, hasta las 94.600 por las 120.000 de los primeros tres meses del 2022.

"Los datos de actividad del primer trimestre son reflejo de la ralentización del mercado hipotecario que, junto con una moderación del crecimiento de los precios, se esperaba para este año, probablemente como respuesta, no tanto a la elevación de los tipos de interés, sino a la expectativa de que retornen a niveles más bajos en los próximos meses, lo que contribuiría al aplazamiento de las decisiones de compra hasta ese momento", afirma Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV.

Otras fuentes del mercado de la tasación coinciden en apuntar a un ajuste de los precios, tanto como consecuencia del alza abrupto de los tipos de interés, hasta el 4% en menos de un año, como de la inercia del mercado. El precio promedio de las tasaciones hipotecarias de la AEV rondó los 225.000 euros entre enero y marzo, por los menos de 200.000 de 2015. Al cierre de 2022, el precio de la vivienda en España superó por primera vez desde la burbuja el umbral financieramente sostenible, según los registros del Banco de España.

El freno en los precios de la vivienda

La hipótesis de un freno en los precios de la vivienda también se desprende de los últimos registros del Consejo General del Notariado. El importe promedio de las transacciones sobre viviendas (tanto de segunda mano como nuevas) ha registrado variaciones interanuales de entre el 1,1% y el -1% en lo que va de año, muy por debajo de las grandes revalorizaciones que tuvieron lugar en 2022.

Los precios de la vivienda han comenzado a sentir la evolución de las transacciones de compraventa, que acumulan ya seis meses consecutivos a la baja desde noviembre. El descenso de operaciones se agravó el pasado mes de abril hasta el 20,7%, según los últimos datos del Notariado, que apuntaban a una caída en la concesión de hipotecas del 31,9%. De acuerdo a entidades bancarias, el desplome de hipotecas rondaría el 30% en el segundo trimestre, si bien los datos difundidos este miércoles por el Colegio de Registradores de España rebajan la caída de las transacciones hipotecarias al 24,2% en mayo.

Ajuste en el precio del 6% según el Banco de España

Actualmente, el Banco de España delinea una inercia general a la baja tanto de las transacciones como de los precios en paralelo a la traslación del alza de tipos del Banco Central Europeo al mercado hipotecario. 

De acuerdo al último informe de junio del organismo que preside Hernández de Cos, los bancos han trasladado a las hipotecas menos de la mitad del alza del euríbor a un año. Mientras este último ha crecido en alrededor de 435 pb desde finales de 2021, el tipo hipotecario promedio para la adquisición de una vivienda ha subido menos de 220 pb - hasta el 3,7% al cierre del pasado mes de abril. Según estimaciones del BdE, todo lo anterior habría propiciado ya una caída de los precios del 2%. 

El modelo predictor del Banco de España proyecta que si la banca repercutiera toda la espiral alcista del euríbor desde finales de 2021, los precios de la vivienda tendrían que bajar más de un 6%. En suma, atendiendo al Supervisor financiero, el precio de las casas podría caer más en los próximos 12-18 meses que lo que subirían las hipotecas.