El Banco de España estima que el precio de la vivienda caerá más de un 6%

Primera proyección del Banco de España sobre el impacto de la subida de los tipos de interés en el mercado de la vivienda. Los precios podrían caer más de un 6% en dos años a raíz del cambio de ciclo en la financiación bancaria que acontece desde finales de 2021, según una estimación del investigador del BdE, Lucio San Juan, en el marco del informe "El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios".

Atendiendo al estudio, el alza de los tipos se ha trasladado solo parcialmente al mercado hasta ahora. "El repunte del euríbor a un año desde sus mínimos registrados en diciembre de 2021 hasta la actualidad asciende a unos 435 pb, mientras que el aumento del tipo hipotecario en ese período es notablemente inferior (menos
de 220 pb)", reseña San Juan, para luego incidir en que "la transmisión plena del primero al segundo se traduciría (...) en un impacto mediano sobre el precio de la vivienda de algo más del 6% en dos años".

El cambio de ciclo ha provocado ya una caída de los visados de obra nueva y de las compraventas de vivienda del 11% y más del 3% respectivamente. En el caso de los precios, el efecto está todavía por debajo del 2%

Atendiendo a la investigación del Banco de España, el cambio de ciclo ha provocado ya una caída de los visados de obra nueva del 11% y de las compraventas de vivienda en más de un 3%. En el caso de los precios, el efecto está todavía por debajo del 2%.

El comprador extranjero y la escasez de vivienda nueva soportan los precios

El estudio del BdE toma como referencias de la economía la posible evolución del PIB y el índice armonizado de precios de consumo. Al mismo tiempo, se apoya en los tipos de interés interbancario a un año y el saldo vivo de los préstamos para adquisición de vivienda para captar la posible evolución de las condiciones financieras.

Desde el Supervisor financiero apuntan que el impacto de los tipos de interés se está viendo parcialmente contrarrestado por "la creciente insuficiencia de la oferta" en ciertos mercados, entre otros "factores mitigadores". Y es que, como apunta el mismo BdE, "estudios referidos al área del euro y a Estados Unidos encuentran efectos algo mayores que los obtenidos en este artículo para el caso español". En las proyecciones sobre esos países, por ejemplo, una subida de 100 pb en los tipos de interés hipotecarios conduciría, al cabo de dos años, a descensos del 5% de los precios de la vivienda, frente al menos del 2% que cabría esperar en esas circunstancias en la actual España.

En palabras del organismo que encabeza Pablo Hernández de Cos, los compradores actuales son en general hogares de rentas medias y altas, de mediana edad, con un patrimonio preexistente de cierta entidad, por lo que no financian con crédito una proporción muy elevada del coste de la compra. Se trata en suma de hogares que no se encuentran entre los más afectados por la espiral inflacionaria.

En 2022 las compraventas extranjeras superaron en un 40% su cifra de 2019, lo que estaría actuando "presionando al alza los precios" en las regiones con mayor cuota de transacciones foráneas

En el mismo orden de cosas, desde el BdE aluden al creciente peso del comprador extranjero en España: en 2022 las compraventas extranjeras superaron en un 40% su cifra de 2019 (último año previo a la pandemia). Esta tendencia, integrada también por "una cierta demanda emergente de teletrabajadores procedentes de otros países" actuaría "presionando al alza los precios" en las regiones con mayor cuota de transacciones foráneas -Baleares, Valencia, Alicante o la Costa del Sol, por ejemplo-.

El estudio de San Juan recuerda además los elevados niveles de costes de los materiales de construcción. "Hasta el momento no se ha producido una traslación plena del alza de los costes de construcción, en particular de los materiales, a los precios de la vivienda al tiempo que estos costes apenas han descendido, como los costes de sus inputs energéticos".