El precio de la vivienda echa el freno en España por la subida de las hipotecas

El precio de la vivienda se frena en España. La caída en doble dígito de la demanda de hipotecas certificada por el Instituto Nacional de Estadística está alcanzando ya a las tasaciones medias, según se desprende de los últimos registros del Consejo General del Notariado.

En lo que va de 2023 hasta abril, el importe medio de las transacciones sobre viviendas (de segunda mano y nuevas) registró variaciones interanuales de entre el 1,1% y el -1%, muy por debajo de las grandes revalorizaciones que se acumularon a lo largo de 2022. Sin ir más lejos, los meses de marzo y abril del pasado año habían acabado con subidas medias de los precios del 12% y el 8,6%, frente al -1% y 1% de las transacciones registradas los mismos meses de este 2023.

Los precios de la vivienda han empezado a sucumbir así a la evolución de las transacciones de compraventa, que acumulan ya seis meses consecutivos a la baja desde noviembre. El descenso de operaciones se agravó el pasado mes de abril, el último con datos, hasta el 20,7%.

El frenazo del mercado sigue al encarecimiento de la oferta hipotecaria, que empezó a hacer mella en la demanda ya desde el mes de septiembre del año pasado. Desde entonces, la firma de hipotecas para nueva vivienda ha caído en promedio un 16,4% interanual, con el mayor hundimiento registrado por los notarios en el último mes con datos, abril, hasta un 31,9%.

La caída de la demanda ha procedido desde las capas con ingresos más bajos, si bien ahora empieza a alcanzar al conjunto del mercado

La caída de la demanda ha procedido desde las capas con ingresos más bajos, si bien ahora empieza a alcanzar al conjunto del mercado: el importe medio de las hipotecas firmadas el último mes de abril fue de 142.306 euros, casi 10.000 menos que el año anterior.

La inercia de los precios de la vivienda

Desde el pasado verano, la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo se ha trasladado gradualmente a la oferta hipotecaria por parte de los bancos españoles y, desde ahí, al mercado inmobiliario. Según estimaciones del Banco de España, el encarecimiento de la oferta hipotecaria ha propiciado ya un descenso de los precios del 2% que podría ascender al 6% una vez se traslade al mercado la totalidad del alza de los tipos, ahora en el 4%.

Desde mediados de 2022, el Banco Central Europeo ha subido los tipos de interés del 0% al 4%. En el mismo lapso, la tasa de interés de los préstamos para la adquisición de vivienda en España ha pasado de un 1,7% al 3,8% al cierre de abril

Por lo pronto, la tasa de interés de los nuevos préstamos para la adquisición de vivienda ha pasado de un 1,7% en el segundo trimestre de 2022 al 3,8% al cierre de abril, según los datos con los que trabaja el Supervisor español de los mercados financieros. En medio de ese lapso, el peso de las hipotecas en el mercado de la vivienda ha pasado de superar los dos tercios a rondar la mitad.

Al cierre del primer trimestre de 2023, el porcentaje de préstamos financiados por los bancos en más de un 80% había caído al 7,1%, frente al 8,5% del primer trimestre de 2022. La tasa de esfuerzo de los hogares españoles superó ya el umbral saludable del 35% al terminar el 2022, cuando rebasó la media histórica por primera vez desde la burbuja inmobiliaria. Al cierre de diciembre, la tasa de esfuerzo alcanzó el 36,1%, muy por encima del 31% del año anterior.