El coste de un piso excede la media histórica por primera vez desde la burbuja

El precio de la vivienda en España entra en una fase de incipiente sobrevaloración. O al menos, en términos de coste para las familias por el encarecimiento de la financiación hipotecaria. Atendiendo al último relevamiento del Banco de España, la tasa de esfuerzo hipotecario ha rebasado en el primer trimestre del 2023 el 35% considerado como sostenible por inmobiliarios y financieros.

Al cabo de marzo, la tasa escaló al 36% por primera vez desde el año 2012, en el que el mercado acusaba todavía las derivadas de la burbuja inmobiliaria que comenzó a desinflarse en 2008. Había sido en 2004 cuando el residencial español cruzó el umbral...que tardó cuatro años en estallar. La actual coyuntura, sin embargo, es diferente: el aumento del coste no viene por una sobrevaloración exclusiva de las casas sino de la operación de adquisición.

En otras palabras, el mercado se encuentra aún en una fase saludable, lógica, de ajuste, ante el encarecimiento de la financiación por el alza del euríbor y los tipos de interés. La operación de compra de una vivienda se ha encarecido así en unos 450 euros al mes el último año, una cifra que podría crecer en los próximos meses. Y es que el sector financiero descuenta que el euríbor se mantendrá en torno al 4% al final del año mientras el Banco Central Europeo mantiene su política restrictiva sobre el crédito.

Las compras con hipotecas caen más de un 20%

De ahí que distintos bancos empiecen a trazar el panorama de una devaluación de la vivienda a lo largo de los próximos meses. La inercia del sector inmobiliario dilata el ajuste, pero antes o después, debería acontecer. El cambio de ciclo encontró a los españoles con unos niveles de endeudamiento saludables, con los precios de la vivienda suponiendo en torno a un saludable 30% de sus ingresos. Sin embargo, ya desde el segundo semestre de 2022, la tasa de esfuerzo general ha empezado a acercarse al 36% actual.

Por lo pronto, las transacciones están bajando: cerca de una de cada cuatro hipotecas se frenaron en diciembre y febrero, al tiempo que ya a finales de 2022, las ventas de vivienda nueva disminuyeron un 23%, la mayor caída interanual desde el año 2014. En cómputos globales, el mercado retrocedió un 10% interanual el último trimestre de 2022, de 193.101 unidades un año antes a 173.804. Las hipotecas representarían ahora la mitad del mercado, frente a los dos tercios tradicionales.

Tanto desde CaixaBank como BBVA estiman que los precios se estancarán este año este año en términos nominales, pero empezarían a depreciarse en términos reales

Tanto CaixaBank como BBVA proyectan que las transacciones de compraventa caerán este año por debajo de las 500.000 tras un retroceso interanual entre el 30% y el 25%. Bankinter, por contra, estiman que las operaciones se contraerán pero seguirán por encima de las 500.000.

Paralelamente, tanto desde CaixaBank como BBVA calculan que los precios se estancarán este año en términos nominales, pero empezarían a depreciarse en términos reales (esto es, una vez descontada la inflación) hasta un 3,9%, según la proyección de BBVA. Por su parte, la estimación de Bankinter es que los precios se devaluarán un 3,2% en términos reales al cabo de este año y otro 2% en 2024.