El dilema de la vivienda en España: ¿comprar ahora o esperar un año?

Con el precio de la vivienda ya frenándose en España, quien pueda comprarse un piso se enfrenta al siguiente dilema: ¿esperar a que empiecen a bajar los precios o transaccionar ya, para sortear el riesgo de que las hipotecas sigan encareciéndose?

Como remarcan las distintas tasadoras, la pregunta debe tamizarse por la ubicación: el mercado residencial español sigue dando muestras de heterogeneidad. Sin ir más lejos, la mayor tasadora del mercado, Tinsa, detecta un alza de precio de la vivienda vacacional superior al 6% en zonas de costa como Málaga, Granada, Guipúzcoa, Baleares y diversos puntos de la Comunidad Valenciana, que "contrasta con la tendencia a la estabilización de precios que se observa desde finales de 2022 en el mercado residencial general".

La última radiografía que han hecho los notarios pone de relieve igualmente esa inercia general: los precios suben cada vez menos e incluso bajan en términos nominales (esto es, no ya solo en términos reales respecto a la inflación), aunque todavía no han respondido del todo a la caída de las transacciones. Desde diciembre, las variaciones interanuales del precio promedio de la vivienda rondan el 1%, bien al alza, bien a la baja, frente a las subidas superiores al 5% de hace un año, una primera consecuencia de la evolución de las transacciones, que llevan siete meses consecutivos a la baja si bien solo en tres en doble dígito.

El coste de la vivienda ha rebasado la media histórica española por primera vez desde la burbuja y ha superado el umbral que se considera financieramente sostenible, del 35%

El conjunto de las entidades financieras proyecta que este ritmo de fuerte caída de las compraventas se consolide el resto del año... Y una tendencia de freno e incluso bajada en los precios es la que proyecta para los próximos doce meses el Banco de España, con reservas. Son las de la escasez de obra nueva (15% del mercado) y el creciente afluente de compradores extranjeros (21% en el segundo semestre de 2022), que allí donde tengan lugar presionan al alza los precios -los no residentes pagan un 60% más que los nacionales. Para ejemplos, casos de ubicaciones en Baleares, Valencia y partes de Andalucía, Cataluña y Madrid, donde el sector promotor confía en que el demandante foráneo se mantenga fuerte este año.

La banca ha trasladado parte de los tipos a la vivienda

En cualquier caso, el Banco de España delinea una inercia general a la baja tanto de las transacciones como de los precios en paralelo a la traslación del alza de tipos del Banco Central Europeo al mercado hipotecario. De acuerdo al organismo que preside Hernández de Cos, los bancos han trasladado a las hipotecas cerca de la mitad del alza del euríbor a un año. Mientras este último ha subido 435 pb desde finales de 2021, el tipo hipotecario promedio para la adquisición de una vivienda ha subido menos de 220 pb - hasta el 3,7% al cierre del pasado mes de abril. Y ello, según estimaciones del BdE, ha propiciado ya una caída de los precios del 2%. 

El modelo predictor del Banco de España financiero avanza que si la banca acaba repercutiendo toda la subida de tipos, los precios bajarían más de un 6%

Paralelamente, el coste de la vivienda ha rebasado la media histórica española por primera vez desde la burbuja y ha superado el umbral que se considera financieramente sostenible, del 35%. España alcanzó una tasa de esfuerzo del 36,1% en diciembre de 2022, siendo entonces cuando los precios de la vivienda dejaron de subir... Lo que hace suponer que, de ahora en más, un mayor encarecimiento de las hipotecas ejercerá presiones bajistas más fuertes sobre los precios por las limitaciones más acusadas de la capacidad de la demanda. 

En esa línea, el modelo predictor del Supervisor financiero avanza que si la banca acaba repercutiendo toda la espiral alcista del euríbor desde finales de 2021, los precios bajarían más de un 6%. En otras palabras, según la principal fuente del mercado financiero nacional, el precio estándar de la vivienda en España podría bajar más en los próximos 12-18 meses que lo que subirían las hipotecas.