Pearson da la clave del precio de la vivienda en España: no bajará si el paro no sube

El mercado de la vivienda en España da síntomas de moderación pero también, de una fuerte resistencia a la baja. Los últimos datos del Consejo General del Notariado dan cuenta de un retroceso en las transacciones superior al 10% hasta noviembre que se ha visto sucedido de una nueva subida de los precios transaccionados del 1%. Si se considera la inflación media de 2023, el resultado es una caída real de los precios de la vivienda del 2,5%.

Un descenso que dista de las caídas nominales superiores al 10% que se han registrado el último año en países del entorno como Alemania o Países Bajos. Países donde, al igual que en la media europea, el mercado de la vivienda se encuentra más concentrado y expuesto a las decisiones de empresas propietarias y menos a las familias. En esas regiones, los particulares tienden en mayor proporción hacia el alquiler, explican a este medio fuentes financieras del sector inmobiliario.

El grueso del mercado de vivienda en España está fragmentado entre las decisiones de pequeños propietarios o familias, que solo acceden a rebajas de precio en caso de extrema necesidad de liquidez

No es el caso de España, donde alrededor del 80% de la población es propietaria de una vivienda, esto es, el grueso del mercado está fragmentado entre las decisiones de pequeños propietarios o familias, que solo acceden a rebajas de precio en caso de extrema necesidad de liquidez. Una circunstancia que explica el peso que tiene otra variable, ajena al mercado inmobiliario, en la vivienda en España: la tasa de desempleo.

Así las cosas, mientras en países como Alemania pueden acontecer grandes caídas de precio en la vivienda sin necesidad de que medie una importante subida del paro, el caso de España es el contrario: la evolución de los niveles de desempleo tiene una fuerte correlación negativa con la de los precios de la vivienda, según una estimación realizada por Vozpópuli bajo el método estadístico conocido como Coeficiente de Pearson.

La correlación entre la vivienda y el paro en España

Si se atiende a la evolución del metro cuadrado transaccionado en España desde 2007 según los notarios y la del paro desde entonces atendiendo al Instituto Nacional de Estadística, el resultado es de una correlación negativa del 0,74%. Paralelamente, la correlación entre los precios y las operaciones de compraventa al cabo del mismo período es positiva en un 0,78%.

En otras palabras, las proyecciones sobre la evolución del paro tienen una capacidad predictora del precio de la vivienda en España casi tan fuerte como las de las transacciones. Y a juzgar por el hecho de que estas últimas suelen venir de particulares del sector privado, hay quien las cuestiona.

Si se mantiene la relación entre el paro y la vivienda de las últimas dos décadas y las proyecciones de consenso sobre el empleo en España se cumplen, el precio de la vivienda difícilmente baje con fuerza en este 2024

Las estimaciones sobre los niveles de empleo para nuestro país al cabo de 2024 tanto del Gobierno como del Banco de España coinciden en pronosticar que el paro se mantendría alto dentro de la media europea pero bajaría levemente en términos interanuales.

Así pues, si se mantiene la relación entre el paro y la vivienda de las últimas dos décadas y las proyecciones de consenso sobre el empleo en España se cumplen, el precio de la vivienda difícilmente baje con fuerza en este 2024. Y tampoco en 2025, ateniendo a las proyecciones de desempleo para ese año tanto de Gobierno como del supervisor de las entidades financieras, si bien dicho dato requiere, por cuestiones de margen de error, de mayor cautela.