La compraventa de vivienda, ante un nuevo cambio de ciclo: ¿bajarán los precios?

El precio de la vivienda se mantendría estable en términos nominales en el conjunto de España hasta 2025 a expensas de la evolución macroeconómica, según se desprende de la mayoría de los representantes del sector consultados por este diario.

Entre los agentes inmobiliarios más pesimistas se llegan a atisbar caídas generalizadas del 5%, pero la mayoría de los cotejados proyecta una evolución en términos nominales ligeramente positivos a lo largo de todo el 2024, siempre y cuando se mantengan los fundamentales de la economía al hilo de un cambio de ciclo a la baja en el precio del dinero.

Por lo pronto, si se atiende a la evolución del precio real de la vivienda, este sí que acumula ya meses a la baja, como se desprende del cruce de estadísticas entre el Instituto Nacional de Estadística y el Consejo General del Notariado. Este último llegó a constatar una caída incluso nominal del 2% en la cotización de los inmuebles residenciales transaccionados durante el pasado mes de octubre, lo que sugiere que en este 2024 habrá oportunidades. Los mayores retrocesos al cabo de octubre se dieron, según los notarios, en las regiones de Baleares (7,2%), País Vasco (6,3%) y Aragón (2,6%).

Con todo, no se esperan grandes descensos para este 2024, sino más bien repuntes y rebajas como partes del ciclo natural de cada territorio, como está sucediendo en Navarra, donde se han sucedido en poco tiempo caídas y aumentos de doble digito. El promedio nacional parece más bien estable en virtud de ciertos fundamentales de la economía nacional.

Y es que, aunque todavía son altos respecto al resto de la Unión Europea, los niveles de paro se mantienen, a tenor de las cifras del Gobierno, estabilizados en España. La unión de ello con la mayor disciplina de la banca desde la pasada crisis inmobiliaria y, sobre todo, la creciente brecha entre la demanda por creación de nuevos hogares -nacionales y sobre todo, extranjeros- y la producción de casas -que se ha reducido sideralmente desde 2008 hasta suponer la mitad por habitante que en Alemania o Francia-, explica que los precios del residencial resistan con más fortaleza que en otros países del continente.

Atendiendo al Banco de España, la vivienda acumula dos trimestres a la baja en nuestro país, pero con una variación nominal interanual, según su método, por debajo del 1%, en contraste con los descensos de hasta dos dígitos que han encajado los mercados residenciales de Alemania y Países Bajos, y superiores al 5% en el caso de Francia e Italia.

En el mercado nacional, el indicador de esfuerzo del Banco de España ya ha rebasado el 35% considerado sostenible, bordeando el 40%, aunque todavía a cierta distancia de los niveles superiores al 50% que se alcanzaron en la crisis de 2008. Según las estadísticas de portales inmobiliarios como Fotocasa, alrededor de un 40% de los compradores está logrando rebajas en los precios por parte de los vendedores, aunque solo un 10% de los primeros está consiguiendo descuentos superiores al 10% sobre el precio anunciado.

Un informe del pasado mes de diciembre de la Comisión Europea ha situado a España entre los países donde estima que existe el riesgo de una fuerte corrección de la baja en el precio de la vivienda en caso de deterioro de las condiciones económicas. De hecho, el estudio ha cifrado para nuestro país una posible sobrevaloración de los inmuebles residenciales superior al 15%. Una cifra que genera posiciones encontradas en el sector, cada vez más expuesto al comprador internacional, que paga hasta un 40% más que el nacional, según cifras del Notariado.

La evolución del demandante foráneo será uno de los factores a tener en cuenta en 2024. Desde uno de los principales portales empiezan a dar cuenta de un incipiente freno en su interés, aunque los últimos datos de los Registradores de la Propiedad ponen de relieve su continuada pujanza: un 15,44% de cuota sobre las transacciones al cabo del tercer trimestre de 2023, la segunda mayor de la serie histórica solo por detrás del mismo período en 2022.

Incógnitas en vivienda y rebajas seguras en las hipotecas

De cara a 2024 lo que se espera que bajen de forma extendida son las hipotecas, para las que se proyectan descensos leves pero generalizados a partir de la primavera, en la antesala de una hipotética bajada de tipos por parte del Banco Central Europeo. Frente al pico superior a los 4 puntos que alcanzó el Euríbor el pasado mes de octubre, el consenso entre quienes siguen el indicador es que la referencia de las hipotecas variables acabe el 2024 alrededor de los 3 puntos, si no ligeramente por debajo dentro de la mitad superior de la horquilla de los 2 puntos. En este sentido, de acuerdo a fuentes financieras, una cifra más que positiva para las transacciones, pero improbable a corto plazo pasaría por una estabilización en los 2 puntos.

En términos monetarios, las primeras rebajas llegarían a quienes tengan que revisar su hipoteca variable de forma semestral en el comienzo de este 2024, con descuentos en la cuota mensual de entre 30 y 60 euros para sendas hipotecas tipo de 150.000 y 300.000 euros a 30 años. Al final del año los descensos podrían ser de 80 y 150 euros mensuales respectivamente, según proyectan desde el comparador de hipotecas Iahorro.

Un abaratamiento que acabaría alcanzando con un decalaje a la oferta de las fijas. Estas últimas han encarnado la principal fuente de financiación del último ciclo de tipos bajos, llegando a superar el 70% de cuota de mercado a principios de 2022, lo que también ayuda a explicar la fortaleza de las familias. Actualmente, según las últimas estadísticas del Instituto Nacional de Estadística, del mes de octubre de 2023, las fijas suponen el 56,7% del mercado, con un interés medio del 3,57% por el 3,02% de las variables.

Las nuevas rebajas en las hipotecas se simultanearían con una subida moderada de los precios nominales de la vivienda, para la que se descuenta una estabilización general durante el año que tomaría la forma de revalorizaciones nominales promedio menores al 5%

Las nuevas rebajas en las hipotecas se simultanearían con una subida moderada de los precios nominales de la vivienda, para la que se descuenta una estabilización general durante el año que tomaría la forma de revalorizaciones nominales promedio menores al 5%. Y ello, insisten fuentes del mercado, con atención al factor de la evolución del empleo, una variable que guarda una cierta correlación con la progresión de los precios de la vivienda, como lo acredita la historia del sector desde los años 80s. De cara al 2024, el paro podría llegar a bajar levemente, según las proyecciones del Gobierno y la Comisión Europea, lo que contribuiría a la estabilidad en los precios reales de la vivienda.