El 'Davos' inmobiliario anticipa un ajuste de precios en España antes de primavera

El sector inmobiliario ya descuenta abiertamente un menor ritmo de operaciones para los próximos seis meses. El cambio de ciclo en la financiación bancaria ha empezado a hacer mella en los planes de la inversión institucional en España, y la perspectiva es que lo siga haciendo hasta la próxima primavera, según las conclusiones rubricadas por escrito por 'The District', la cumbre de la inversión inmobiliaria nacional celebrada en Barcelona.

Tras ellas están las voces de gigantes de la inversión internacional como Goldman Sachs, Blackstone, TPG o Sixth Street, y de agentes nacionales, como las dos inmobiliarias del Ibex35, Merlin Properties y Colonial, o el big four de las promotoras -Metrovacesa, Neinor Homes, Aedas Homes y Vía Célere-. Entre ellos se ha repetido la idea de que España presenta buenos fundamentales en términos económicos -menor exposición a la crisis energética que otros países europeos- y, particularmente, inmobiliarios - un mercado considerablemente más saneado y profesionalizado que en 2008 -, pero no será inmune a la nueva coyuntura.

De hecho, el mensaje ahora ya público es que, a día de hoy, los inversores prefieren en su mayoría esperar, conformando un gran 'wait and see' bajo la previsión de un ajuste de precios durante estos seis meses -el plazo que ha puesto sobre la mesa Filippo Taddei, economista para el sur de Europa de Goldman Sachs-. En este tiempo se espera que el acceso a financiación se siga endureciendo ante nuevas subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo.

Segmentos con márgenes estrechos como el build to rent - la vivienda nueva para alquiler con financiación institucional - sobresalen entre los potencialmente afectados por la incertidumbre en torno a los tipos

Segmentos con márgenes estrechos como el build to rent - la vivienda nueva para alquiler con financiación institucional - sobresalen entre los potencialmente afectados. En este sentido, ya un informe de la consultora JLL ha dado cuenta de una caída del 60% en la inversión en España al cabo del tercer trimestre respecto al de 2021, si bien el balance interanual acumulado seguía siendo positivo al cierre de septiembre.

En contraste, los activos alternativos de Living -como alquileres de media estancia/coliving o residencias de estudiantes/mayores- ofrecen mayores posibilidades al inversor para capear la incertidumbre actual por la posible rotación de inquilinos/usos. Lo que ha justificado operaciones por importantes volúmenes en las últimas semanas, como la compra por parte del holandés PGGM al americano Greystar de la plataforma de residencias de estudiantes Resa por 900 millones -el 75% de toda la inversión en residencial en España el último trimestre, según datos de la consultora CBRE-.

El inmobiliario y la vivienda

Por otro lado, existe ya consenso de que España tiene un profundo problema de oferta de vivienda asequible -el cálculo de unidades necesarias se ha delimitado en 1,2 millones-. Ante ello, el sector ha vuelto a reclamar seguridad jurídica y colaboración público-privada para generar nueva oferta -sobre todo, accesible- frente a la mera limitación de precios que, sugiere la evidencia ya en Barcelona, subiría los precios por debajo y contraería el mercado.

El contexto macroeconómico frenaría mayores avances en los precios en 2023, para el que los participantes en The District parecen haber consensuado proyectar una moderación del crecimiento de las rentas hasta el 2-3%. En los últimos doce meses subieron un 10%, según Idealista, tras un desplome de la oferta hasta un 30% por debajo del punto de equilibrio.

"Uno de los assets que tienen mejores expectativas, incluso con el bache que se prevé para los próximos meses, es el build to rent, especialmente destinado a colectivos como los jóvenes o las personas mayores", ha incidido igualmente Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa. "Y es que en España, solo un 10% de las nuevas viviendas están destinadas a alquiler, una cifra que supone, en volumen, un total anual de aproximadamente 8.000 viviendas, totalmente insuficiente para la demanda existente”.

También se cuenta con un impacto en la demanda de vivienda nueva en propiedad -del 10/20%-, si bien desde las mayores promotoras aseguran estar trabajando con la tranquilidad de haber colocado ya en el mercado las unidades con las que esperan saldar su plan de negocio de 2023 y buena parte de 2024. "Pensamos que el gran enemigo a batir es la inflación, pero también que tendrá una duración máxima de uno o dos años", ha esgrimido el consejero delegado de Vía Célere, José Ignacio Morales.

Pensamos que el gran enemigo a batir es la inflación, pero también que tendrá una duración máxima de uno o dos años"

Lo anterior no ha bastado para impedir una devaluación del 40% entre las grandes promotoras desde el comienzo de la subida de los tipos de interés el pasado mes de julio y la entrada en Vía Célere del americano Sixth Street con ese descuento. Fuera del sector residencial, también se espera cierta interrupción de proyectos en el segmento logístico por los elevados costes de construcción y de suelo, y las mayores trabas para la financiación. En paralelo, se cuenta con que en estos meses se consume el impacto -limitado- de la pandemia en la demanda de oficinas, con una mayor presencia del concepto flex, si bien esta situación apenas haría mella en las oficinas prime que abanderan Colonial y Merlin.

"Para 2023 no tenemos una cifra oficial -de inversión prevista para el conjunto de sectores-, pero en una posición basada en mi experiencia, creo que habrá, al menos, un 10% de corrección sobre este año", ha afirmado Adolfo Ramírez-Escudero, presidente en España de CBRE. Desde la mayor gestora de inversiones inmobiliarias del mundo prevén que este 2022 se cierre en nuestro país con una inversión de 18.000 millones de euros, similar a la de 2018, y que activos quizá menos cíclicos como los centros de datos -con Merlin, Stoneshield/XData, Nabiax o Thor ya como grandes protagonistas- o con gran filón como las formas alternativas de residencial, bienestar -deportes- y nuevas tecnologías -life sciences- vayan ganando peso en los próximos años.