La subida de tipos endurecerá el acceso a la vivienda en España un 20%

La subida de tipos del Banco Central Europeo endurecerá el acceso a una vivienda en España. Las primeras estimaciones entre agentes del sector inmobiliario consultados por Vozpópuli apuntan a una contracción en la demanda de entre un 15% y un 20% en lo que queda de año ante el impacto que tendrá el mayor coste de financiar la compra de un piso.

Las cifras coinciden con la proyección de Caixabank para un euríbor a doce meses en el 2,1% en diciembre, similar al 1,9% que proyecta Bankinter tras la primera subida de tipos del BCE en 50 puntos básicos. De acuerdo a los cálculos del mayor banco español, el peso de la vivienda sobre los ingresos de las familias españolas podría crecer un notable 20% ya en el segundo semestre de este mismo 2022. El gasto en un piso pasaría del 33% de los ingresos en 2021 a superar el 40% entre finales de este año y principios del 2023, lo que cobra mayor dimensión si se considera que el umbral de deuda saludable se sitúa en el 35%.

La realidad es que grandes bancos de España como Santander o Bankinter han empezado ya a aplicar incrementos del 20-23% sobre los precios de su oferta de hipotecas fijas - a nivel general, el tipo fijo representa el 72% del mercado, según las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadística, correspondientes al mes de mayo-. Como referencia en paralelo, el acceso a las variables de Santander y Bankinter se ha encarecido en lo que va de año un 14-17%, siendo inicialmente un 15% más baratas que las fijas ofrecidas por las mismas entidades.

Lo previsible es que la gran banca siga potenciando las variables en los próximos meses, hasta el punto de que desde algún banco aseguran ya que sendas cuotas de mercado se están igualando. Empero, los precios actuales sugieren que la diferencia sigue todavía sin ser lo suficientemente grande como para que el tipo fijo deje de ser la opción preferencial en un contexto de gran volatilidad.

A lo anterior hay que sumarle el margen al alza que tienen las hipotecas -las fijas se abarataron un 43% entre 2011 y 2021 y las variables otro 37%, según las cifras recogidas por el Instituto Nacional de Estadística. Las variables, en suma, se actualizan en su vasta mayoría conforme al euríbor, para el que se esperan subidas durante todo este año. En lo que va de 2022, la hipoteca promedio a tipo variable se ha encarecido en unos 1.200 euros al año, una cifra que hace poco más de un mes comparadores hipotecarios proyectaban recién para finales de año.

Los precios de la vivienda subirán, pero menos

En este escenario, existen ya agentes del sector inmobiliario que anticipan "ajustes de precio" en algunos casos ante la contracción de la demanda -del 20%, según inmobiliarias como Don Piso- pero, a nivel general, el consenso de tasadores y financieros es que los precios -ahora un 10% por debajo de su pico histórico- seguirán subiendo o se moderarán pero no pincharán. De hecho, la calificadora de riesgo americana Standard & Poors estima que el precio de la vivienda seguirá subiendo con cierta fuerza en España este año ante el margen al alza que se espera de parte del comprador extranjero.

El Banco de España ha proyectado que los precios de la vivienda caigan un 8,6% en dos años... bajo el escenario extremo de una recesión económica

La proyección de Caixabank estima también que los precios de la vivienda seguirán subiendo en 2022 para luego empezar a moderarse en 2023. De acuerdo al primer banco español, las casas se revalorizarán otro 6% en lo que queda de 2022 pero solo un 2% el próximo año, por debajo de la evolución prevista para la inflación (2,6%). La compraventa de vivienda retrocedería un 15% en 2023.

Caixabank proyecta que la tasa de esfuerzo teórico alcanzará el próximo año el mayor nivel desde el año 2011 -entonces, en el meollo de la crisis de deuda soberana-. El peso potencial de la hipoteca sobre los ingresos seguiría aún así algo lejos de los niveles que desembocaron en la crisis inmobiliaria de 2008.

La vivienda bajó un 30% al cabo de siete años tras 2008

Las cifras de esfuerzo de las familias de los próximos tres años (2022-2023-2024) se acercarían a las que se dieron en 2005. Desde 2006 hasta 2009, la tasa se acabó posicionando siempre por encima del 40%, para luego bajar abruptamente y solo rebotar esporádicamente en 2011 ante el deterioro de la situación de las familias.

Es de notar que incluso tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2008, los precios de la vivienda, un bien de primera necesidad, mostraron su inelasticidad al tardar alrededor de dos años en bajar un 10%. En el período entre 2008 y 2015, acumularon, sí, un retroceso total en el entorno del 30%, que ahora no se espera para el sector. En este sentido, desde Caixabank estiman que el sector inmobiliario afronta el cambio de ciclo de la financiación con unos fundamentales más sólidos que los previos al pinchazo de la 'burbuja'.

Fundamentalmente, el ritmo actual de obra nueva al año equivale a la mitad de los hogares que se crean (en 2008 era al revés); las hipotecas a tipo fijo tienen un peso superior al 70% (por el 3% de la burbuja); los préstamos financiados por encima del 80% representan un 8,5% del mercado (frente al 18% de la crisis pasada), y la deuda de los hogares es menor (un 58% del PIB frente al 85% de 2008).

"La probabilidad de una corrección severa en los precios es baja toda vez que los precios se mantienen en línea con los fundamentales"

"La probabilidad de una corrección severa en los precios es baja toda vez que los precios se mantienen en línea con los fundamentales", esgrimen desde el equipo de estudios de Caixabank. En una línea similar, el Banco de España estima que la vivienda podría estar sobrevalorada en un 5%, lejos de la horquilla del 15% al 30% que se registró entre 2004 y 2007.

Así las cosas, el supervisor financiero ha trazado el peor escenario posible para el precio de la vivienda: un roto del 8,6% entre 2022 y 2023. A ese escenario extremo se llegaría si el PIB acaba contrayéndose en lugar de crecer un 4,1% como estima el propio supervisor financiero que sucederá en este 2022. En el caso de que el PIB crezca, pero menos de un 1,5% -el segundo peor escenario según el BdE-, el impacto en los precios podría alcanzar el 5,3%.