¿Por qué las promotoras españolas no pueden hacerse con la 'joya' del mercado?

Neinor, Aedas y Metrovacesa ven atractivo en Vía Célere, y se han planteado la opción de comprarla, según señalan a este diario fuentes del mercado. La promotora del fondo americano Värde Partners es del interés de las tres principales inmobiliarias cotizadas. Pero el principal obstáculo al que se enfrenta la operación está en las pretensiones económicas del vendedor, atendiendo a las fuentes consultadas.

Vía Célere es la gran 'joya' del mercado promotor español, abocado a un proceso de concentración, según coinciden en señalar fuentes financieras. Värde la ha puesto a la venta en los últimos meses tras 'peinarla' durante cuatro años en los que no consiguió sacarla a bolsa. El pasado verano, la vasca Neinor firmó un contrato de exclusividad para comprarla pero, tras cuatro meses de negociaciones, desistió de hacer uso de la opción. El motivo que coinciden en citar las fuentes consultadas por este diario es el elevado precio que busca en metálico el fondo estadounidense.

Los americanos acumulan una inversión superior a los 400 millones en la promotora, lo que les obliga a reclamar un retorno alto a corto plazo. En concreto, unos 1.500/1.700 millones de euros, lo que supone un precio de mercado equivalente al valor de sus activos, sin contar sus 300 millones de deuda corriente. Fuentes del lado comprador verían mejor afrontar la operación con un descuento superior al 50% sobre los activos.

Metrovacesa, también en la puja

Las tres mayores promotoras españolas, Metrovacesa, Neinor y Aedas, tienen un volumen de activos similar o superior pero todas cotizan muy por debajo. La que menos deuda neta presenta ahora y dispone de más fuerza potencial de sus accionistas es Metrovacesa. La inmobiliaria participada por Banco Santander, BBVA, Carlos Slim y Blackstone tiene un endeudamiento neto contra activos del 8%, con margen hasta el 25% "a largo plazo".

Su bolsa de suelo es la más grande pero no necesariamente de la calidad de la de Vía Célere. Su negocio corriente en 2021 dejó ingresos por 335 millones y un flujo de caja de 100 millones adicionales a fecha de septiembre, de los que el 80% redundará en dividendos. A principios de ejercicio, contaba con financiación no dispuesta por 400 millones y una tesorería de 200 millones.

Fuentes financieras inciden en que la operación alrededor de Vía Célere podría ser más sencilla en favor de un fondo de inversión internacional con perspectiva de negocio a largo plazo

Ahora, Metrovacesa apenas supera los 1.000 millones de capitalización bursátil, al igual que la siguiente en la lista, Aedas, muy por debajo de lo que piden los americanos por su promotora. Neinor ha caído un 10% respecto al día previo a que se conociera su interés por Vía Célere, capitalizando ahora alrededor de 850-800 millones.

"Parece que Värde no quiere vender realmente", dice una de las fuentes consultadas. "Es un precio prohibitivo el que piden", coincide otra. En plenas negociaciones con Neinor, el fondo americano decidió repartir 86 millones de euros en dividendos con cargo a Vía Célere, una cuota histórica para la compañía fundada en 2007 por el hoy presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España, Juan Antonio Gómez-Pintado. El de este 2021 se encamina a ser el mejor ejercicio de la promotora, con 385 millones de euros en ingresos hasta septiembre y un ebitda de 50 millones (un 154% superior a 2020).

La venta a un fondo extranjero, más viable

Las fuentes financieras consultadas avistan una gran operación inmobiliaria de forma inminente, sobre todo por el encarecimiento del suelo -que podría aliviarse o agravarse según la zona en 2022 con la nueva Ley de Vivienda-. La operación alrededor de Vía Célere (o parte de ella) podría ser más sencilla en favor de otro fondo de inversión internacional, predispuesto a explotar el potencial de la promotora para el creciente filón de la vivienda para alquiler (unos 2.000 pisos a partir de 2023 por valor superior a 400 millones). Y ello, insisten, por el elevado monto de capital que exige de entrada Värde por su 'joya' inmobiliaria, con activos distribuidos fundamentalmente en las provincias de Madrid, Málaga, Sevilla, Valencia y Valladolid.

En una línea similar, una de las fuentes consultadas señala que lo más factible a día de hoy es que los americanos acaben liquidando Vía Célere vía dividendos y ventas graduales de sus líneas de negocio en lugar de venderla como una promotora al completo. Otras fuentes inciden en que la inmobiliaria de los estadounidenses ya cuenta con que su ritmo de crecimiento se frene a partir de este año, lo que motiva la intención de sus propietarios de buscarle ya vías de venta.