El chasco con Värde devaluó a Neinor un 8,4%

"Así no se hacen las cosas". Fuentes del mercado promotor nacional muestran su malestar con la forma en que se han gestionado las negociaciones alrededor de la posible venta de Vía Célere a la cotizada Neinor Homes por parte del fondo de capital riesgo americano Värde, que hubiera supuesto la creación de la promotora de viviendas más grande de España con unos 3.700 millones en activos.

La promotora vasca se devaluó un 8,4%, hasta por debajo de los 850 millones de euros, entre el viernes 5 de noviembre previo a que se conociera que negociaba la compra de Vía Célere en exclusiva - como avanzó Expansión y comunicó horas más tarde la bilbaína a requerimiento del regulador de los mercados - y el pasado viernes 3 de diciembre. Esta última jornada fue dos días posterior a que la empresa que dirige Borja García-Egotxeaga hiciera oficial que no iba a hacer uso de esa exclusividad en un principio "confidencial", según se encargó de aclarar la propia Neinor a la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

Los americanos están ansiosos por vender Vía Célere tras una inversión de al menos 400-500 millones de euros y ser incapaces de hacer lo propio con su parte en la urbanización del residencial de lujo La Finca, envuelta en un juicio por las conexiones entre su principal accionista, Susana Cereceda, y el excomisario jubilado José Manuel Villarejo, para espiar a rivales. A finales de 2020, tres altos ejecutivos de Värde en España compartían funciones en Vía Célere y La Finca Global Assets, la socimi de oficinas de la urbanización de lujo madrileña.

Por Vía Célere, el fondo ha reclamado una cantidad que Neinor no iba a estar dispuesta a asumir sin grandes dificultades

Por Vía Célere, el fondo ha reclamado un pago de 1.500-1.700 millones de euros, una cantidad que Neinor no iba a estar dispuesta a asumir sin grandes reparos pese a que JP Morgan, como avanzó El Confidencial, le ofreciera financiar 1.000 millones. La exclusividad de Neinor para pujar sobre la promotora de Värde se conoció tres meses después de que comenzaran las negociaciones y menos de uno antes de que venciera ese mismo período. Entonces, ya no había acuerdo entre las partes sobre cifras reales para que se consume la operación, apuntaban a Vozpópuli fuentes conocedoras.

Neinor, la promotora con mejor desempeño bursátil durante los primeros meses de la pandemia, cerró el 2020 con la absorción de Quabit, tras la cual se fijó el objetivo de invertir 1.000 millones en suelo antes de 2025. Acometer la operación de Vía Célere sin canje de acciones de por medio hubiera supuesto elevar su endeudamiento neto por activos al 50%, cuando el tope máximo que se ha fijado ante accionistas con el francés Orion a la cabeza es del 35%.

"No solo a Neinor, sino a todo el sector promotor"

"Este tipo de cosas hacen daño no solo a Neinor sino a todo el sector promotor nacional", advierten desde otra de las principales promotoras del mercado residencial. Las quinielas de fuentes del mercado apuntan ahora a Aedas y Metrovacesa, si bien ninguna de las dos reconoce públicamente estar en negociaciones. Neinor, de hecho, no ha descartado oficialmente volver a pujar por Vía Célere aunque lo haría bajo otras condiciones.

Fuentes financieras avistan una gran operación inmobiliaria de forma inminente, sobre todo por el encarecimiento del suelo -que podría aliviarse o agravarse según la zona en 2022 con la nueva ley de vivienda-, pero inciden en que la operación alrededor de Vía Célere podría ser más sencilla en favor de un fondo de inversión internacional y/o un gran inversor dado el elevado monto de capital que exige Värde por su 'joya' inmobiliaria, con activos distribuidos fundamentalmente en las provincias de Madrid, Málaga, Sevilla, Valencia y Valladolid.

La cifra que los americanos reclaman fundamentalmente en efectivo excede el valor bursátil de cualquiera de las grandes promotoras españolas, preocupadas ahora por mantener un nivel de endeudamiento saludable

La cifra que los americanos reclaman fundamentalmente en efectivo por sus activos excede el valor bursátil de cualquiera de las grandes promotoras españolas. Todas cotizan muy por debajo del valor de sus activos y dicen estar preocupadas por mantener un nivel de endeudamiento saludable. Vía Célere tiene una deuda corriente de unos 300 millones que habría que sumar a los 1.700 millones de valor neto, por lo que la operación precisa de una financiación barata, difícil pero no imposible en los tiempos de liquidez actuales.

Aedas Homes y Metrovacesa cotizan en estos momentos alrededor de los 1.150 millones de euros cada una. Aedas, del fondo norteamericano Castlelake, cuenta con el respaldo de venir cumpliendo sus objetivos sin grandes fisuras pese al impacto de la pandemia, si bien tiene un endeudamiento neto por activos similar al de Neinor, del 20-25%. Metrovacesa acaba de entrar en beneficios tras disparar su facturación y reducir su deuda, sigue siendo la que tiene mayor bolsa de suelo y cuenta, además, con la fuerza de sus grandes accionistas, Santander, BBVA, Carlos Slim y Blackstone.