Värde maniobra con sus socios para subir el valor de Vía Célere ante Neinor

El fondo de capital riesgo americano Värde Partners busca ya con apuro retornos a sus inversiones inmobiliarias en España, y la mejor candidata hoy es Vía Célere. La promotora, entre las cinco más activas a nivel nacional, viene de batir sus récords históricos de facturación entre 2020 y la primera mitad de 2021, aunque espera que su ritmo de crecimiento empiece a echar el freno al cabo de este año.

Fuentes del sector inciden en que el fondo lleva tiempo moviéndose para salirse de la promotora, a la que no pudo sacar a cotizar, y que maniobra ahora para darle la mayor visibilidad posible a un precio que fuentes del mercado no se acaban de creer. Como avanzó Expansión, los propietarios americanos negocian desde hace tres meses directamente con la vasca Neinor Homes, si bien la inmobiliaria con sede social en Bilbao remarca que las negociaciones carecen de concreción. Desde la otra de las grandes promotoras españolas en las quinielas, Aedas, aseguran no haber mantenido ningún tipo de conversación de cara a comprar Vía Célere.

En cualquier caso, el fondo americano está ansioso por venderla y por eso ha encargado a Credit Suisse que busque comprador. La elección no ha sido casual: los americanos ya encargaron a los suizos la inconclusa salida a bolsa de la inmobiliaria. En suma, Credit Suisse tiene asumidos desde 2019 los roles de coordinador y agente de garantías de deudas de Vía Célere con entidades financieras, por 223 millones de euros. Dichas deudas vencían inicialmente en enero de 2021 pero fueron renovadas hasta diciembre de este año. La promotora de Värde ha amortizado 150 millones de este préstamo sindicado, quedándole pendientes de pago otros 73 millones.

El otro coordinador de ese crédito es el banco de inversión estadounidense JP Morgan. La división de JP Morgan Securities tenía además un paquete de 86.552 acciones (un 0,1%) en Vía Célere a cierre del ejercicio 2020. Además del estadounidense participaban de la compañía como accionistas el también americano Merrill Lynch (3,3%), el británico Barclays (1,9%) y el alemán Deutsche Bank (0,1%).

Fuentes conocedoras señalan que las negociaciones entre la promotora vasca ahora controlada por el francés Orion y Värde no han avanzado lo suficiente para que haya un principio de acuerdo sobre cifras reales

Según informó El Confidencial, Neinor tiene sobre la mesa una oferta de JP Morgan para afrontar la compra de Vía Célere. El banco de inversiones americano ofrece a la compañía vasca un préstamo de 1.000 millones enmarcado en pagar por la promotora de Värde unos 1.600-1.700 millones por unas 20.000 potenciales nuevas viviendas, a lo que habría que añadir la deuda de Vía Célere, de 600 millones (300 millones "corrientes").

En la etapa primigenia de Neinor allá por 2017, bajo control del fondo de riesgo estadounidense Lone Star y antes de una serie de 'profit warnings' que vendrían en 2019, JP Morgan le prestó 150 millones a devolver en dos años para comprar suelo para 2.000 viviendas. Entonces, la promotora vasca valía en bolsa un 50% más que ahora.

Negociaciones actuales

Fuentes conocedoras señalan que las negociaciones entre la compañía ahora controlada por el fondo francés Orion y Värde no han avanzado lo suficiente para que haya un principio de acuerdo sobre cifras reales.

Fuentes del sector añaden que la financiación de JP Morgan a Neinor tendría que estructurarse de forma especialmente compleja si se tiene en cuenta que la propia capitalización de la promotora bilbaína está hoy por debajo de los 1.000 millones, y que las empresas de su sector están cotizando notablemente por debajo del valor de sus activos.

Con la operación que patrocina JP Morgan, la deuda total ascendería al 75% de los activos. La deuda neta podría quedar entre el 21% y el 50%. El tope máximo que se ha fijado Neinor es del 35%

La compañía que dirige Borja García-Egotxeaga acaba de absorber Quabit para un total de 2.000 millones en activos, tiene 300 millones en caja y una deuda neta de 500 millones (del 23% sobre activos, frente al 35% que se ha marcado como línea roja ante accionistas).

Con la operación que patrocina JP Morgan, "rara" para agentes del mercado, la deuda total de Neinor alcanzaría el 75% de los activos (2.800/3.700 millones). La deuda neta podría quedar entre un mínimo del 21% (sin contar el cash a Värde) y más del 50%, siendo el tope máximo que la promotora vasca ha prometido a accionistas del 35%. Los prestamistas como el propio JP Morgan suelen exigir a promotoras respaldadas por grandes fondos de riesgo un LTV (deuda neta sobre valor de activos) inferior al 45% para financiar.

A preguntas de Vozpópuli sobre estas cuestiones, todas las partes involucradas han preferido no hacer comentarios oficiales.

Värde busca recuperar más de 500 millones

Los americanos de Värde vienen 'peinando' Vía Célere desde 2017. En total, la deuda de la inmobiliaria asciende a unos 600 millones, de los que alrededor de 300 eran calificados de "deuda corriente" a cierre del 2020. La compañía cerró el último ejercicio con ingresos de 457 millones de euros por promoción inmobiliaria y un resultado final de 79 millones -había registrado pérdidas en 2019-.

La promotora de los estadounidenses prevé que su ritmo de crecimiento se frene en este 2021, avanzó Cinco Días. A lo anterior hay que sumarle una compensación de bases imponibles negativas de unos 450 millones de euros, que la inmobiliaria dice que podrá cubrir sin inconvenientes a lo largo de la próxima década.

Por lo pronto, la cifra de ventas de Vía Célere alcanzó los 305 millones de euros en los primeros seis meses de 2021, un 71% más que el año pasado, con un ebitda de 43 millones de euros, un 159% más. El valor de sus activos ronda los 1.600-1.700 millones según las tasaciones recogidas en sus cuentas 2019-2020, y el LTV, el 15%. En caja tiene unos 140 millones.

El fondo americano y sus empresas filiales controlan el grueso del capital social de Vía Célere, valorado en 415 millones en total. Su inversión total superaría ya los 500 millones

Vía Célere dispone de alrededor de dos millones de metros cuadrados de suelo, distribuidos fundamentalmente en las provincias de Madrid, Málaga, Sevilla, Valencia y Valladolid, con capacidad también para más de 2.000 viviendas de alquiler a partir de 2023.

Su potencial compradora Neinor adquirió ya a principios de año 760.000 metros cuadrados de Quabit en el Corredor del Henares (Madrid y Guadalajara), Valencia, Baleares y la Costa del Sol por 62 millones, si bien la operación estuvo mediada por una emisión de bonos de 300 millones -en la que JP Morgan hizo de colocador- para afrontar, fundamentalmente, las deudas de la absorbida.

Con la adquisición de Vía Célere, Neinor terminaría de erigirse en la promotora potencialmente más grande de España, por encima de Metrovacesa. En el último año, tras absorber Quabit, la promotora vasca se ha recuperado menos en bolsa que sus contendientes: cayó del segundo al tercer lugar nacional, por detrás de Aedas y Metrovacesa, que cotizan ahora por encima de los 1.000 millones.

El fondo quiere vender Vía Célere y dejar atrás La Finca

Este diario informó que, entre operaciones corporativas y ampliaciones de capital, Värde suma 400 millones de euros invertidos en Vía Célere, pero la cifra total invertida desde 2017 sería incluso mayor y rebasaría los 500 millones, según se desprende de sus últimas cuentas. El fondo y sus filiales controlan el grueso del capital social de la promotora, valorado en 415 millones en total.

Los inversores americanos no quieren tener con Vía Célere las demoras que han sufrido con La Finca, su otra gran operación en el inmobiliario residencial en España. Värde entró allí en 2016 por al menos 100 millones, pero lleva ya más de un año queriendo consumar su plan de salida sin éxito.

Tres de los siete administradores de la matriz de Vía Célere trabajaban en 2020 en simultáneo en La Finca

Tres de los siete administradores de la matriz de Vía Célere hacían también lo propio en La Finca a cierre del ejercicio 2020. La promotora de lujo arrastra el factor reputacional del juicio a su principal accionista, Susana Cereceda, por haber contratado al excomisario jubilado José Manuel Villarejo para espiar a rivales sobre cuestiones ligadas con la actividad de la promotora.

Värde lleva más de un año buscando desprenderse de su participación y coqueteó incluso con ofertas que solo le darían plusvalías de apenas el 10% -algo sorprendente en un fondo de estas características-. Los americanos llegaron a mostrarse dispuestos a dar salida a sus acciones por la mitad de lo que habían invertido con la intención de dejar claro al mundo inversor que están 'atrapados' en la promotora.

Fuentes conocedoras aseguran que Värde llegó a avanzar en un acuerdo de traspaso a José Antonio Pérez Simón, exsocio y amigo del magnate mexicano dueño de FCC y Realia Carlos Slim, por al menos 100-110 millones (los que invirtió en su día el fondo). La principal accionista de La Finca, Susana Cereceda, se opuso por temor a que el nuevo accionista torpedeé a largo plazo su dominio sobre la promotora.