El tope al alquiler del Gobierno rebaja la rentabilidad de los caseros a la mitad

Tensión en el alquiler, tanto por la vía de la demanda como de la oferta. El tope del 2% a las actualizaciones de contrato decretado por el Gobierno el pasado marzo rebajaría la rentabilidad de un casero promedio a la mitad al cabo de 2022, según una estimación general para el mercado español del banco BBVA.

El ala socialista del Ejecutivo estudia en estos momentos la posibilidad de prorrogar la aplicación de la medida a 2023 para proteger a los inquilinos ante la todavía elevada inflación. El Real Decreto impide a los caseros renovar los contratos conforme al alza del índice de precios de consumo, del 7,3% en octubre. Los aliados políticos de izquierdas -Podemos, ERC y EH Bildu- han reclamado al PSOE que el decreto se convierta en ley a cambio de su apoyo a los Presupuestos 2023.

El asunto se estudiará en una comisión del Congreso este martes dentro de un paquete de enmiendas presupuestarias a las que el PSOE podría dar su primer veto, incluida la de perpetuar el tope del 2% -no así a la enmienda relativa a la rebaja en un 17% de la deducción más habitual al alquiler de vivienda, a la que los socialistas abrirían la mano-.

Independientemente de esa negociación política, lo cierto es que el tope al alquiler se mantendrá en vigor, al menos, hasta el 31 de diciembre. La rentabilidad de los arrendamientos residenciales en España caerían así de una cifra próxima al 4% de media al cierre de 2021 a menos de un 2% al cabo del año actual, de acuerdo a una proyección del departamento de estudios del BBVA a partir de datos del Banco de España.

El último año, el precio de los anuncios de alquiler de vivienda ha subido otro 7%

La rentabilidad se define como el cociente entre la suma de los ingresos posibles para el casero en un año y el valor de la casa del año anterior para una hipotética venta. Entre 2016 y 2021, la cifra había variado ligeramente, descendiendo de un 4,5% a un 3,8% -un 16%-. Al cabo de esos cinco años, el precio de los anuncios en el mayor portal del mercado, Idealista, subió un 27%.

En el último año, el precio de los anuncios de alquiler de vivienda ha subido otro 7% tras una abrupta pérdida de rentabilidad del 50% que ya ha alcanzado a la mitad de los caseros. La regulación del Gobierno alcanzaría al 75% de los arrendadores al cierre de 2022 y, si el Ejecutivo decide prorrogarlo en 2023, al 100%.

Los fondos bajan su apuesta por el alquiler

Semejante impacto en el negocio contribuiría a explicar por qué la inversión en vivienda nueva de alquiler cayó un 60% en el último trimestre. Mientras la rentabilidad promedio habría disminuido hasta un 2%, el coste de la financiación de promociones para alquiler se ha elevado por encima del 3%, explican fuentes del mercado de la inversión institucional.

Lo anterior también contribuye a explicar el hecho de que el mercado nacional se encuentre en mínimos históricos en términos de oferta -hasta un 30% por debajo del punto de equilibrio en el que los alquileres dejarían de subir-, y de nuevo próximo a su pico histórico de precios tras las rebajas durante la covid.

El deterioro de la situación económica de la demanda podría acabar actuando como contrapeso de la espiral de precios -sobre todo como freno en valores nominales y alguna rebaja en términos reales-, según avanzan fuentes del mercado. De hecho, el parque de anuncios acumula ya dos meses de descenso intermensual de los alquileres, si bien se trata de cantidades pequeñas -por debajo del 1%-, de acuerdo a los registros de Idealista.