"Recesión encubierta": los fondos empiezan a descontar un freno del alquiler en España

El mercado de la vivienda para el alquiler en España asiste a un a priori contradictorio freno de inversiones y de precios, según trasladan a este medio distintos agentes del mercado de la inversión institucional. Hablan ya de una "recesión encubierta" a partir de las previsiones de evolución del PIB en España para este año y el que viene, que coinciden en situarla por debajo de la inflación.

La principal lógica que siguen estos inversores en vivienda nueva para alquiler en los principales mercados -Madrid y Barcelona- es que se encuentran con un encarecimiento de la financiación -que a día de hoy obliga a subir los precios al menos un 3-5% en términos reales-, y con una incipiente pérdida del poder adquisitivo por parte de la demanda. Lo último repercutiría sobre las posibilidades de acceso al pago de una vivienda, ya sea de compra o de alquiler, y la diferencia podría ser más sensible para aquellos grupos más vulnerables. Como ser, los jóvenes por debajo de los 35 años, quienes ya de por sí tienen complicado el acceso a una hipoteca y constituyen a día de hoy la principal fuente de demanda del alquiler.

En septiembre, los precios de los alquileres cayeron un 1,1% respecto a agosto, el primer descenso intermensual en un año, según los registros de Idealista

"En España, a diferencia de otros países europeos o anglosajones, la familia es una institución muy fuerte; siempre está la opción para quien se haya emancipado y lo esté pasando mal, como podría suceder en el caso de quienes alquilan, de regresar a casa de sus padres", apuntan desde uno de estos fondos, de origen norteamericano y con más de 100.000 millones bajo gestión en el mundo, para el que la principal preocupación sobre nuestro país pasa por la inflación "desbocada".

La espiral inflacionaria favorece en principio al sector inmobiliario como valor refugio y, en concreto, a los alquileres, puesto que están indexados por la Ley de Arrendamientos Urbanos al propio Índice de Precios de Consumo. Sin embargo, una inflación que perdure en el tiempo acabaría perjudicando la capacidad adquisitiva del demandante hasta niveles insostenibles. Los potenciales arrendatarios pasarían a ver más sensato evitar o esperar para emanciparse y/o hacerlo de otra manera que le garantice unos costes más estables.

El alquiler se mantendrá en niveles poco accesibles

"Vemos complicado que en España se pueda bajar la inflación actual, en torno al 9-10%, por debajo del 2% durante varios años", auguran desde uno de estos fondos, que pone el acento en el Real Decreto que ya ha adoptado el Gobierno respecto a las actualizaciones de contrato de los arrendamientos de vivienda. "Creemos que lo más previsible es que el límite se prolongue otro año, lo que haría mella en la inversión", coinciden en señalar desde otra empresa con negocios en el sector.

Ya en el último trimestre, la inversión en vivienda nueva para alquiler cayó un 60% respecto a 2021, según la consultora JLL. En la reciente cumbre de la inversión inmobiliaria nacional, The District, los participantes se pusieron de acuerdo en proyectar una "moderación" de la dinámica alcista de las rentas, hasta subidas del 2-3% en 2023 -que estarían por debajo de la inflación y, por lo tanto, serían caídas en términos reales.

En el último año, los precios subieron más de un 10% a nivel nacional, según el portal de anuncios Idealista, de forma que el mercado se ha acercado a su máximo histórico

En el último año, los precios subieron más de un 10% a nivel nacional, según el portal de anuncios Idealista, de forma que el mercado se ha acercado a su máximo histórico, en línea con los pronósticos de la tasadora UVE Valoraciones. Desde la misma compañía han advertido de que en esta temporada se acabaría rebasando el pico de 11,5 euros euros por metro cuadrado que se alcanzó en 2020, toda vez que el mercado tiene un déficit estructural de oferta -un 30% por debajo del punto de equilibrio-, si bien no descartan un cambio de tendencia. Por lo pronto, en septiembre, las rentas cayeron un 1,1% respecto a agosto, el primer descenso intermensual en un año.

En la óptica de los fondos que invierten en promover vivienda nueva de alquiler se suman la incertidumbre sobre la situación del inquilino y el coste de financiar las obras, disparado por la subida de los tipos de interés. Lo que a su juicio aboca a un freno de operaciones que no necesariamente vaya acompañado de una subida a la par de los precios pero sí de un estancamiento de la nueva oferta. Y por tanto, difícilmente una bajada del coste para las familias respecto a los niveles actuales, muy alejados del 35% sobre los ingresos considerado saludable para las entidades financieras.