Los tasadores proyectan un 2024 neutro para el precio de la vivienda en España

El precio de la vivienda se modera y cae en términos reales pero seguiría subiendo en términos nominales en España hasta 2025 por factores estructurales del mercado, según la última proyección de la Asociación Española de Análisis de Valor cotejada por Vozpópuli.

Desde la entidad que aúna al 86% de las tasadoras del país se da cuenta de que la vivienda ha entrado en valores negativos en comparación a la inflación a lo largo de este 2023 -del -3% en la primera mitad del año-, pero seguiría en registros "nominales" positivos en lo queda de este curso y el próximo año. Y ello, en contraste con las expectativas de bajadas de precio que había a principios del presente curso por la subida de tipos.

El modelo predictivo de la AEV apunta a una "mayor probabilidad de que los precios se ralenticen en los próximos trimestres, pero siguiendo un patrón estable". La proyección de consenso es de un crecimiento del precio medio nominal de entre el 3% y el 5% el próximo año -con los mayores incrementos en la obra nueva-, si bien entre los expertos consultados por la AEV hay quien apunta a un ligero retroceso nominal general de los precios. Por dimensionar estas cifras, el Banco de España proyecta que la inflación en España el próximo año será del 4,3%.

La última proyección de los tasadores vuelve a dar cuenta de la inercia de los precios en España y su resistencia pese a la abrupta subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo desde el verano de 2022.

"Esta estabilidad aparente (en los precios) estimada en el modelo se aleja del ajuste que los precios residenciales están experimentando en otros países", apunta la autora del informe para la AEV, Paloma Taltavull, incidiendo en los ajustes nominales de hasta el 10% que han tenido lugar en países como Alemania, Suecia, Luxemburgo, Italia o Países Bajos.

"El menor crecimiento de los valores inmobiliarios durante los últimos años en España ha evitado este shock y ser contaminado por la tendencia negativa en los países mencionados", señala Taltavull. "Existe la posibilidad de que se produzca un efecto de contagio en los precios de viviendas españolas, derivado de esta corrección internacional, aunque esta situación no es identificada ni en la información estadística, ni tampoco detectada por los modelos".

Caída real incipiente de la vivienda en 2023

La última proyección de los tasadores vuelve a dar cuenta de la inercia como bien de primera necesidad de la vivienda en España y su resistencia pese a la abrupta subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo desde el verano de 2022 en un contexto de estabilidad de los niveles de empleo. La menor exposición hipotecaria de las familias (el peso de las hipotecas ha caído a menos de la mitad desde 2007) junto con la expansión del tipo fijo en el último ciclo, los niveles de ahorro de los españoles y la escasez de obra nueva tras el ajuste que supuso la pasada crisis inmobiliaria explican la actual situación del mercado nacional, así como la capacidad de buena parte de los propietarios para resistirse a vender con grandes ajustes.

El empuje tras la pandemia de la demanda extranjera -que paga un 50% más que la nacional- ha contribuido a la resistencia de los precios, que en cualquier caso seguirán por debajo de los máximos históricos en 2024, según la AEV.

Sin embargo, el informe abre un interrogante al hilo del incipiente grado de dificultad que supone para los españoles el acceso a una vivienda con motivo del encarecimiento de la financiación. Al cabo del segundo trimestre de 2023, la tasa de esfuerzo alcanzó el 38,9% según el Banco de España, acumulando tres trimestres consecutivos por encima del 35% considerado sostenible.

Atendiendo a los últimos datos del ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, la fuente de referencia para la AEV, el precio nominal de la vivienda cerró ya el segundo trimestre con una caída interanual del 1,6% tras un descenso del 4% durante el primer trimestre del año, al tiempo que, de acuerdo al Banco de España, el precio medio cayó algo menos de un 1% en el primer semestre. El método del Instituto Nacional de Estadística, ponderado sobre la base de los datos de 2015, ha registrado por contra una subida interanual de los precios del 2,1% hasta junio.