El Banco de España detecta una incipiente caída general del precio de la vivienda

Ante el maremágnum de cifras sobre la evolución de los precios de la vivienda, el Banco de España pone blanco sobre negro: una caída de los precios reales del 1% al cabo del primer trimestre de 2023, el último con datos.

La metodología del organismo que preside Pablo Hernández de Cos aúna los datos de las distintas fuentes de información, como el ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el Instituto Nacional de Estadística, el Centro de Información Estadística del Notariado, el Colegio de Registradores, inmobiliarias como Fotocasa e Idealista y Sociedad de Tasación.

Atendiendo al índice de precios reales del Banco de España, la vivienda entró ligeramente en negativo ya en el último trimestre de 2022, hasta un -0,5% interanual, que se profundizó en el primer trimestre de 2023 hasta el citado -1%. En cualquier caso, las cifras de España distan de los niveles de la Zona Euro a nivel general, con una disminución de los precios reales del 7,1% en el primer trimestre de 2023 -en Francia bajaron un 4,3%, en Italia un 5,7% y en Alemania (donde hay más propietarios institucionales que particulares), un 14%.

Al cabo del segundo trimestre, el precio promedio de los préstamos para la adquisición de la vivienda era del 1,7%, según el BdE. Al cierre del mes de mayo, del que no existen todavía datos de precio de transacciones de vivienda, el coste de los créditos alcanzó el 3,9%.

Además del elevado peso del propietario particular que hay en España, lo cierto es que el mercado inmobiliario nacional se ha saneado considerablemente tras la experiencia de 2008, tanto en lo que respecta a los niveles de producción de obra nueva como a la financiación de los compradores y de las promociones. De ahí que el consenso del sector sea que los precios se mantendrán o se ajustarán ligeramente y fruto, casi exclusivo, del impacto de la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo desde el pasado verano.

Los organizadores de The District, la principal cita de la inversión inmobiliaria en España que tendrá lugar el próximo mes de septiembre en Barcelona, avanzan la proyección de un ligero ajuste de los precios de la vivienda este año que se concentrará en el segundo semestre de 2023 -con un escenario de menor inflación y tipos de interés altos- y que no rebasaría, en todo caso, el 1% interanual.

El Banco de España advierte del mayor esfuerzo de las familias

No obstante, desde el Banco de España plantean indicadores que auguran más ajustes en los precios. Entre ellas, que el mercado residencial ha comenzado a superar el umbral de esfuerzo sostenible de las familias en cuanto al dinero destinado a la vivienda. Y ello, ya desde el último trimestre de 2022, cuando la ratio superó el 35% por primera vez desde la burbuja, en paralelo a la subida del euríbor y los tipos de interés.

Al cabo del segundo trimestre de 2022, el precio promedio de los préstamos para la adquisición de la vivienda era del 1,7%, según el BdE. Al cierre del mes de mayo de 2023, del que no existen todavía datos de precio de transacciones de vivienda, el coste de los créditos escaló al 3,9%.

Al cierre del primer trimestre de 2023, la tasa de esfuerzo de los españoles alcanzó el 38,3%, un aumento interanual del esfuerzo del 21% que hace presagiar nuevas caídas, bien en las transacciones o en los precios

Atendiendo al último relevamiento del BdE en junio, los bancos han trasladado a las hipotecas algo más de la mitad del alza del euríbor a un año desde finales de 2021, esto es, unos 220 puntos de los 435. El traslado al completo presionaría los precios de la vivienda a la baja en más de seis puntos porcentuales, por los dos puntos de lo que ya han subido las hipotecas, según el mismo supervisor financiero.

Al cierre del primer trimestre de 2023, la tasa de esfuerzo de los españoles alcanzó el 38,3%, un aumento interanual del esfuerzo del 21% que hace presagiar nuevas caídas, bien en las transacciones o en los precios. Atendiendo a los datos que toma como referencia el BdE, las transacciones con financiación hipotecaria cayeron cerca de un 30% en abril; las compraventas de vivienda nueva (en construcción, promoción para venta o cooperativa) cayeron un 20,6% durante el primer trimestre, mientras que las de segunda mano, un 8,8%.