¿Cambio de ciclo en la vivienda? Así podrían bajar los precios

La vivienda sigue experimentando un verdadero boom de operaciones, pero hay quien ya advierte de un “cambio de ciclo” en la dinámica de los precios. 

Si bien existen voces como las del economista y experto inmobiliario Gonzalo Bernardos, que proyecta un alza general de los precios del 10% este año, también las hay que reconocen por lo bajo su temor a un cambio de tendencia a la baja, si bien este sería gradual y se saldaría este año con una desaceleración de las subidas más que con descensos propiamente dichos. 

Tinsa ha dado cuenta de una desacelaración de los incrementos en el primer trimestre, en el que los precios crecieron a la mitad del ritmo de 2021 -marzo se saldó con un encarecimiento mensual del 0,3%-. Esa moderación marcaría la senda del año, según la mayor tasadora española.

Así las cosas, no se espera que los precios pinchen por factores propios del sector, como sucedió en 2008. En todo caso, ocurriría por factores ajenos

No se espera de todas formas que los precios pinchen por factores propios del sector, como sucedió en 2008. Antes de la guerra, las proyecciones oscilaban en una horquilla de incrementos generales en los precios del 1,5% al 8%. Ahora, la mayoría de los expertos consultados rehuye prodigarse en previsiones dada la elevada incertidumbre.

Sobresale así la proyección de Bernardos, director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, de un 2022 "espectacular", con un volumen de 750.000 transacciones que situaría al mercado en niveles de 2007, siempre que los tipos de interés no superen el 0,75%-1% en el segundo trimestre, Europa pueda seguir comprando gas a Rusia y la guerra en Ucrania no se extienda en el tiempo.

En contraposición, el Banco de España ya ha trazado el peor escenario posible para el precio de la vivienda: un roto del 8,6% entre 2022 y 2023. La cifra se acerca a la caída de los precios en el mismo lapso tras el pinchazo de la burbuja, pero claro, se trata de un escenario extremo al que se llegaría si el PIB acaba contrayéndose en lugar de crecer un 4,5% como estima el propio supervisor financiero que sucederá en este 2022. En el caso de que el PIB crezca, pero menos de un 1,5% -el segundo peor escenario según el BdE-, el impacto en los precios podría alcanzar el 5,3%. 

La vivienda está sobrevalorada pero lejos de los niveles de la burbuja

En cuanto al propio sector, el supervisor financiero sí ha lanzado una advertencia, que no alarma: la vivienda está ligeramente sobrevalorada. En concreto, un 5% sobre el que sería su precio de equilibrio si se toman en cuenta la forma en la que están evolucionando los ingresos de los hogares y las hipotecas. 

2021 fue el primer año desde 2008 en el que la vivienda se mantuvo siempre por encima del precio de equilibrio, aunque la dimensión del desfase es todavía incipiente. Muy por debajo del intervalo de entre el 15% y el 30% de desequilibrio que se registró entre 2004 y 2007, en la antesala del histórico pinchazo inmobiliario.

Lo que ya es un hecho consumado es que el precio de la vivienda acumula desde 2015 siete años consecutivos de subidas. Ningún ciclo inmobiliario ha durado en España más de ocho años, según los historiadores del sector, que apuntan a 2022 como un necesario punto de inflexión.

Entre los factores que pueden presionar los precios a la baja sobresalen la pérdida de capacidad adquisitiva de las familias por la inflación -del 8,4% en el mes de abril- y el posible aumento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo

Entre los factores que pueden presionar los precios a la baja sobresalen la pérdida de capacidad adquisitiva de las familias por la inflación -del 8,4% en el mes de abril- y el posible aumento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo a partir de julio. En abril, el euríbor cerró en el 0,013%, por primera vez en positivo desde 2016, provocando un encarecimiento promedio de la hipoteca variable de 350-400 euros al año. Esta última circunstancia está llevando además a los bancos a endurecer las condiciones de sus hipotecas fijas -que se abarataron un 40% la última década y representan alrededor del 70% del mercado-, si bien las subidas y su impacto son todavía incipientes, y se podrían dimensionar recién en la segunda mitad del año.

Lo anterior no es óbice para que la tendencia alcista de los precios de la vivienda conserve su intensidad en ciertos segmentos del mercado, como el de la obra nueva, que representa un 15-25% de las transacciones a nivel anual. La patronal de las grandes constructoras SEOPAN ya ha descontado que la producción de vivienda en 2022 no crecerá respecto a 2021, cuando los costes de la construcción residencial se encarecieron entre un 15% y un 23,5%. Según cifras con las que trabajan promotoras como Culmia o Neinor Homes -que proyecta otro alza de costes del 10% en promedio interanual para este año- en 2022 se entregarán menos de 100.000 viviendas nuevas por las 120.000-150.000 para las que estiman que existe demanda potencial, lo que permitiría subidas de precio final en este segmento superiores al 5%.