El precio de la vivienda en España sube por debajo de la inflación desde las primeras subidas de tipos

La vivienda sí que está pagando un peaje de la subida de los tipos de interés y la incertidumbre macroeconómica, pero resiste relativamente desde un punto de vista nominal a los fantasmas de un frenazo. Los últimos datos del Consejo General del Notariado apuntan a una nueva caída nominal interanual del 0,9% al cabo del mes de septiembre, si bien en lo que va de 2023, la variación promedio se mantiene positiva, en el 0,9%.

Otra cosa es la situación en términos reales: hasta el mes de septiembre, la vivienda acumula una depreciación de 2,7 puntos porcentuales si se considera la inflación media desde enero, del 3,64%.

La incipiente devaluación de la vivienda es una tendencia que comenzó con el desboque de la inflación en marzo de 2022 pero que se consolidó tras el incremento desde julio del pasado año de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, dirigido precisamente a contener la espiral inflacionaria. En 2021, la inflación promedio anual había sido del 3,1%, mientras que el precio de la vivienda había subido un 5,4% tras un aumento de las operaciones del 38,4%, según los datos del Notariado.

El precio de la vivienda y la inflación iban a la par en el tramo enero-julio de 2022, si bien en mayo de 2022, ya se detectó una alza del valor de las casas de 1,5 puntos por debajo de la galopante inflación entonces, del 8,7%,

En otras palabras, hasta el cambio de ciclo en la política monetaria, la vivienda tendía a encarecerse en España por encima de la inflación, lo que ponía de relieve su fuerza como valor refugio.

Desde agosto de 2022 hasta septiembre de 2023, las transacciones promedian un alza del 2,2% interanual, muy por debajo de la inflación media del período, del 5,1%, tras una bajada en las transacciones del 11,5%. De hecho, los mismos notarios llegaron a advertir la mayor caída de los precios de la vivienda en España desde el pandemia en julio -del 4,6% nominal, la misma que en julio de 2008-, pero luego revisaron el dato al alza. La vivienda en suma, se mantiene como un elemento que permite combatir la inflación aunque parcialmente.

Perspectivas de la vivienda para 2024

La proyección del Banco de España es que la inflación se mantenga en un promedio del 4,3% interanual a lo largo del 2024, lo que da una pista de cómo pueden ir los precios de la vivienda. Al margen de la multitud de otros factores que pueden influir en el valor de los inmuebles -como por ejemplo, la evolución del PIB y del paro, de momento contenido-, si se atiende a la tendencia seguida por el mercado desde el verano de 2022, los precios de las casas podrían volver a subir en torno a un 2% nominal. Lo que implicaría, en cualquier caso, una nueva devaluación real superior a los 2,3 puntos porcentuales.

Por lo pronto, la Asociación Española de Análisis de Valor ha hecho su proyección: es algo más optimista en torno a la evolución de los precios. Desde la entidad que aúna al 86% de las tasadoras del país coinciden en que el valor de las casas en España ha entrado en valores negativos en comparación a la inflación a lo largo de este 2023, pero seguiría en registros nominales positivos en lo queda de este curso y el próximo año. Unas proyecciones que contrastan con las expectativas que había a principios del 2023 por la propia subida de tipos.

El modelo predictivo de la AEV delinea una "mayor probabilidad de que los precios se ralenticen en los próximos trimestres, pero siguiendo un patrón estable". Su proyección de consenso es la de un nuevo crecimiento nominal, de entre el 3% y el 5% el próximo año -con los mayores incrementos en la obra nueva-. Esto es, se trabaja con una horquilla entre un 1,3% de caída real y un 1% de revalorización, si bien entre los mismos expertos consultados por la AEV hay una minoría que también ha advertido de un posible retroceso nominal general de los precios.