El corazón financiero de Madrid afronta la renovación del 81% de los alquileres con los precios a la baja

El mercado de las oficinas en Madrid asiste a su punto de inflexión. El impacto de la pandemia y el teletrabajo se terminará de escenificar entre este año y el próximo, según advierten desde la consultora Ernst & Young. De acuerdo a una proyección de EY, un volumen de inquilinos que representa el 81% del flujo de los alquileres del distrito de negocios de la capital deberá tomar la decisión de renovar su contrato antes de 2024.

"Muy pronto veremos cuál es el suelo real de la pandemia porque tocará sentarse (a negociar)", afirma Javier García-Mateo, socio de inmobiliario de Ernst & Young. En materia de precios, los registros de la consultora han detectado una caída en la renta real de buena parte de los edificios de las zonas prime de Madrid. Durante la pandemia se han generalizado renegociaciones temporales de los alquileres - con rebajas de doble dígito - y, en algunos casos, se ha llegado a los tribunales.

Uno de los grandes condicionantes de las negociaciones está pasando por el encaje que se le dará a la realidad del teletrabajo, que llegó a ser del 30% en España durante el punto más álgido de la covid. Desde EY esgrimen que está por ver cuánto del fenómeno será una realidad permanente, toda vez que los empleados tienden, tras casi dos años de pandemia, a mostrarse igualmente favorables a al menos uno o dos días de trabajo remoto. "Lo que es verdad es que probablemente el modelo híbrido ha llegado para quedarse", señala García-Mateo.

La inversión en Madrid sigue sin recuperarse

En cuanto a inversores, el 2021 se saldó con un volumen de operaciones similar al de 2020, cuando la contratación de oficinas en la capital cayó un 50%, hasta los 300.000 metros cuadrados. Para este 2022, la consultora baraja tres escenarios. El más pesimista augura una inversión similar a la de 2021. El escenario más factible y el optimista elevan la contratación hasta los 400.000/450.000 m2 (sobre un espacio vacante ahora cifrado en 1,3 millones). La contratación de oficinas se mantendría todavía muy por debajo de los niveles de 2019 pero ya por encima de los niveles de 2012.

Desde EY inciden en que el mercado de oficinas de España, con Madrid y Barcelona como grandes epicentros, está en un 80% en manos de pequeños propietarios que, por lo general, no han salido al mercado de capitales para revalorizar sus activos. No es de extrañar que el mercado nacional representara apenas el 3% de la inversión en oficinas en Europa en 2021 y que entre las veinte mayores transacciones no haya ninguna española, según EY.

Madrid caería al puesto 39 de grandes ciudades europeas por evolución de sus precios en 2025 según una proyección de JLL que hace hincapié en los niveles de empleo

Un informe de la consultora de inversiones inmobiliarias JLL ya advirtió de un estancamiento del negocio de las oficinas en Madrid y Barcelona respecto a otras capitales europeas tras hacer hincapié en su posible evolución del empleo. La consultora ha proyectado revalorizaciones por encima del 2,5% antes de 2025 para ciudades como Lisboa, Berlín o Stuttgart, frente a incrementos del 0,3% en Madrid y 0,9% en Barcelona.

La capital de España caería al puesto 39 de grandes ciudades europeas en 2025 por evolución de sus precios, según JLL. En contraste, sus esperanzas de revalorización pasan por iniciativas como la del Campus Méndez Álvaro que lidera la socimi Colonial, la reforma del estadio Santiago Bernabéu y, sobre todo, la operación de Madrid Nuevo Norte, en la que participa la otra gran inmobiliaria cotizada española, Merlin Properties. Se espera que el proyecto de MNN, próximo a la Estación Chamartín y el Aeropuerto de Barajas, se erija en el nuevo gran eje de la capital en dos décadas con una inversión público-privada de 25.000 millones.