El arbitraje entre Merlin y BBVA congela el reparto de poder en la Operación Chamartín

Distrito Castellana Norte, la sociedad que aglutina a los promotores de la Operación Chamartín, ha sido ya notificada de la apertura de un proceso de arbitraje entre sus accionistas, según señalan fuentes del mercado a Vozpópuli.

Los accionistas minoritarios detrás del mayor proyecto urbanístico de España, rebautizado como Madrid Nuevo Norte, han iniciado un proceso de arbitraje contra el primer accionista de la promotora BBVA.

Lo anterior ha tenido lugar después de que el banco que dirige Carlos Torres aprovechara su mayoría en DCN (76% del capital) para eliminar el derecho preferente sobre sus acciones de los otros stakeholders, la inmobiliaria del Ibex35 Merlin Properties y la constructora San José.

BBVA aprobó lo anterior con vistas a vender ya todas o parte de sus acciones a otros inversores al margen de Merlin, la principal interesada en avanzar sobre las acciones del banco.

Según fuentes del sector, Merlin ya ofreció a finales de 2019 cerca de 900 millones de euros por el paquete de acciones de BBVA en DCN. Lo hizo después de comprar un 14,4% de DCN a San José por 280 millones. Otras fuentes del mercado apuntan a que en los últimos días se han producido contactos entre BBVA y otros posibles inversores.

Estas fuentes señalan, en línea con lo que informó El Confidencial, a la mayor inmobiliaria europea, la red de la aseguradora francesa Axa.

El proceso de arbitraje congelará cualquier operación de venta de las acciones en cuestión, las de BBVA, por entre seis meses y un año

Según indican fuentes del mercado a Vozpópuli, Axa ha mostrado interés en hacerse con las acciones de BBVA por un precio por acción inferior al que ofreció Merlin en 2019.

Ni Axa ni Merlin han querido hacer comentarios al respecto. A preguntas de este medio, desde BBVA aseguran no haber mantenido ningún tipo de negociación con ningún inversor. Haberlo hecho a estas alturas podría complicar la posición del banco de cara al proceso de arbitraje.

Según coinciden en señalar distintas fuentes del mercado, el proceso de arbitraje congelará cualquier operación de venta de las acciones en cuestión, las de BBVA, por entre seis meses y un año.

El botín de la Operación Chamartín

Madrid Nuevo Norte, tradicionalmente conocido como la Operación Chamartín, es el mayor proyecto urbanístico de España y, probablemente, de Europa.

La Comunidad de Madrid le dio el último ok en 2020 con el horizonte de 2045 como fecha de finalización, lo que obliga a sus promotores a contar con una dilatada proyección de cómo evolucionará el mundo hasta entonces. 

Los edificios del centro de negocios se empezarían a construir en 2023. Se prevé que el proyecto genere 200.000 empleos ya en su construcción, y que active 1,5 millones de metros cuadrados de oficinas.

La amenaza del teletrabajo

Fuentes del sector han trasladado a este medio su inquietud por cómo pueda impactar en la Operación Chamartín -con décadas de negociaciones a sus espaldas- el shock de la pandemia y, sobre todo, el boom del teletrabajo provocado por la covid, un fenómeno que se preveía que, si acontecía, fuera de manera más escalonada.

Ya en 2020, la inversión en oficinas cayó un 50%, y no se espera que se recupere del todo hasta 2025.

No obstante, fuentes cercanas a la promotora privada del proyecto Distrito Castellana Norte aseguran que la operación, con una inversión prevista de 7.000 millones de euros, no se ha reformulado.

Las mismas fuentes señalan que el teletrabajo "es una tendencia actual cuyo desarrollo futuro real nos es desconocido y nos provoca cierto escepticismo más allá del efecto a corto plazo que pueda tener".

Los promotores se muestran confiados en que la calidad y ubicación prime de las oficinas de Madrid Nuevo Norte, llamado a ser el nuevo gran eje de Madrid y un punto de referencia para España

Paralelamente, han esgrimido que "la absorción (de clientes) para un proyecto de este tipo no ha de ser neta (i.e. por crecimiento de mercado) sino que vale con la bruta (relocalización de inquilinos desde otros edificios a otros más nuevos y de mayor calidad)".

En esa línea, siguen mostrándose confiados en que la calidad y ubicación prime de las oficinas de Madrid Nuevo Norte, llamado a ser el nuevo gran eje de Madrid y un punto de referencia para España.

Según añaden y reivindican las mismas fuentes cercanas a la Operación Chamartín, el 50% del stock disponible ahora de oficinas en Madrid no se ha hecho con normas de construcción y mantenimiento de oficinas, sino que son pisos residenciales que se usan irregularmente como oficinas. Fuentes cercanas a DCN confían en que las autoridades echen cada vez más atención a este fenómeno.