La OCDE advierte a España de los riesgos sobre la oferta de vivienda de su nueva Ley

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos que vela por la armonización de las políticas de los 38 países miembros ha querido advertir a España de los riesgos asociados a la flamante Ley de Vivienda aprobada con los votos del PSOE, Unidas Podemos y Más País -hoy Sumar-, ERC y EH Bildu.

En su último análisis de la situación de nuestro país, el comité económico de la OCDE ha dedicado un inciso de diez páginas a valorar el posible impacto de la normativa residencial que entró en vigor el pasado mes de mayo -a falta del control de precios, pendiente de tramitación entre el Estado y las autonomías- sin dejar de recalcar que existe una "carencia de vivienda asequible" que supone una "transición difícil hacia la vida independiente para los jóvenes españoles".

El informe empieza destacando que España es uno de los tres países europeos en los que la edad media de emancipación rebasa los 30 años, frente a la media europea de la OCDE que ronda los 26.

"Solo el 1% del stock residencial es social, en comparación al 7% de media en la OCDE", puntualizan, incidiendo en que, para 2019, el 1,8% del parque total español eran casas nuevas sin vender acumuladas desde la burbuja en la Costa Mediterránea, Madrid y Toledo. "Un incremento gradual del stock de vivienda social para alquiler debería ser una prioridad", manifiestan sobre España desde el también conocido como 'club de los países ricos'.

El Plan 20.000 de 2019 apuntaba a construir 20.000 pisos de alquiler, aunque no está claro cuántas de estas unidades han sido construidas"

"En los últimos años, algunos planes (en España) han buscado incrementar el parque de vivienda social en alquiler, lo que es bienvenido. El Plan 20.000 de 2019 apuntaba a construir 20.000 pisos de alquiler, aunque no está claro cuántas de estas unidades han sido construidas. Otras medidas más recientes incluyen los Planes de Vivienda para el alquiler asequible y los 1.000 millones de los fondos europeos de la Reconstrucción para la vivienda pública de alquiler. Sin embargo, sería bienvenida más claridad sobre el calendario de disponibilidad de estas unidades, dado que en algunos casos, debido a la naturaleza de los programas, pueden tomar años en consumarse".

Consideraciones sobre la Ley de Vivienda

Desde la OCDE ponen en suma el foco en la Ley por el Derecho a la Vivienda aprobada el pasado mes de mayo a iniciativa del Gobierno de coalición y ahora en funciones del PSOE y Unidas Podemos. En palabras del comité económico del organismo multilateral, la nueva ley española busca "atacar la falta de vivienda asequible en España a través de una serie de regulaciones y medidas fiscales dirigidas a incrementar la oferta de vivienda y limitar las subidas de precio". En este sentido, no entran en el objetivo planteado por la Ley -de elevar la cuota de vivienda pública hasta el 20% en un plazo de 20 años- sino en las medidas activadas.

En esa línea, el informe comienza destacando la obligación a los promotores de reservar el 40% de la nueva construcción residencial para viviendas sociales, y la mitad de ello, para pisos sociales en alquiler.

"Esta política puede generar beneficios para hogares con bajos ingresos, como proporcionar acceso a viviendas poco asequibles, impulsando la integración y mejorando la equidad", comienzan razonando desde la OCDE.

La reserva del 40% de nuevos desarrollos para vivienda asequible parece alta cuando se compara con la experiencia internacional"

"Sin embargo, el seguimiento cuidadoso de esta medida debe asegurarse de que semejante zonificación inclusiva no reduzca los incentivos para el inicio de nuevos proyectos o dispare los precios del mercado. De hecho, la reserva del 40% de nuevos desarrollos para vivienda asequible parece alta cuando se compara con la experiencia internacional". En este sentido, el informe menciona los casos de otros países y capitales de la misma OCDE, todos ellos con un umbral menor: el caso de Londres en el Reino Unido (35%), Milán en Italia y Frankfurt en Alemania (30%), Massachussets en EEUU (25%), Florencia en Italia, Stuttgart en Alemania y Dublín en Irlanda (20%), Washington en EEUU y Australia (15%), Toronto en Canadá (10%) y Nueva Zelanda (5%).

Las medidas fiscales

Seguidamente, el survey de la OCDE apunta a las medidas de tipo fiscal que incluye la Ley, como los beneficios para caseros de inquilinos vulnerables y las deducciones para los pequeños propietarios que apliquen reducciones sobre las rentas.

En cuanto a ellas, el informe señala que la evidencia sobre la efectividad de los estímulos fiscales arroja resultados de distinto tipo, desde bajadas de alquileres "significativas" en Estados Unidos hasta reducciones "muy modestas" en Francia y pagos en negro en Israel.

Paralelamente, el reporte recuerda que el impuesto de transmisiones patrimoniales en España, del 6% al 10% del valor de la propiedad según la región, sobresale entre los más altos dentro de la OCDE, y sugiere que reducirlo, de forma gradual, ayudaría a aumentar la movilidad residencial.

Control de precios

Otra de las grandes advertencias que lanzan desde la OCDE tiene que ver con las limitaciones de precios en zonas tensionadas para las que la ley faculta a las Comunidades Autónomas. "Los controles de precios pueden reducir la disponibilidad de vivienda en alquiler a largo plazo", comienzan razonando, para luego poner ejemplos de la evidencia internacional. "En San Francisco, la regulación de rentas ha reducido la oferta un 15%, mientras que en Berlín parece haber tenido efectos negativos más pequeños a corto plazo".

Además, añaden, "existe evidencia de que los controles de renta pueden incrementar el precio de mercado del resto del parque residencial, reduciendo la accesibilidad para no titulares, muchos de los cuales serán personas jóvenes". En esa línea, remarcan que la regulación ha llevado a un incremento general de los precios del 5,1% en San Francisco, y del 4% en Berlín.

Bono joven y descentralización

Finalmente, el informe dedica un apartado al "alto grado de descentralización" que existe en materia de regulación residencial en España. Lo cual, en palabras de la OCDE, "se asocia con políticas más restrictivas, que reducen la sensibilidad de la oferta". "Armonizar las regulaciones edificatorias de las diferentes municipalidades y simplificar y acelerar el proceso para cumplirlas reduciría la inseguridad jurídica". En materia de regulación urbanística, la OCDE incluye a España entre los países miembros más estrictos, solo por detrás de Eslovenia, Hungría, Letonia y Reino Unido.

Por otro lado, el bono joven del alquiler impulsado por el Gobierno de Pedro Sánchez ha suscitado también comentarios del organismo multilateral. "El principal riesgo es que, dado que estos subsidios potencian la demanda y no la oferta, en los mercados en los que la oferta no es muy sensible, probablemente acaben subiendo los precios de las casas y los alquileres, contrarrestando el efecto deseado en la asequibilidad de los hogares".