El control del alquiler en Cataluña encareció los pisos más accesibles un 13%

Con el alquiler ya en su máximo histórico en los registros de Idealista y la limitación de precios a debate en la campaña electoral en el Estado, los investigadores del Centro de Políticas Económicas de Esade -en el podio de las escuelas de negocio en España- resumen el problema en una dicotomía: política vs evidencia económica.

De acuerdo a la investigación que difunden este jueves, la más reciente evidencia de Cataluña cuestiona la eficacia del control de precios. Así pues, si bien los economistas han detectado una caída "a corto plazo" de los alquileres del 5%, han observado un "efecto desigual a lo largo de la distribución de precios" a tenor de los registros del Instituto Catalán del Suelo.

Paradójicamente, mientras la ley catalana estuvo en vigor (desde finales de 2020 hasta principios de 2022), los pisos de los segmentos más vulnerables acabaron encareciéndose, y más en las zonas reguladas que en las no reguladas, por el efecto arrastre del índice de referencia. Lo contrario ocurrió con las capas de nivel socioeconómico más altas.

Las viviendas dentro del sextil con el precio más barato llegaron a encarecerse un 12,7% en las zonas afectadas por la limitación, mientras que los de zonas no reguladas aumentaron un 6,9%. Lo opuesto ocurrió con el extremo de precios más altos, en el que el índice de referencia llegó a servir para bajar los alquileres un 2,9% -por el 6,5% que subieron en las no limitadas-. Si se atiende al promedio general, sendas inercias se compensaron de modo que la variación del precio en las zonas reguladas (con una subida promedio del 6,6%) acabó siendo prácticamente la misma que en las no reguladas (6,7%).

"Se aprecia una convergencia de los precios al de referencia. Es decir: mientras las propiedades caras de los municipios afectados por la Ley 11/2020 experimentan reducciones de precios (para cumplir la Ley 11/2020), las propiedades baratas experimentan aumentos", señala el estudio firmado por los catedráticos de economía José Garcia Montalvo y Josep Maria Raya, y el asesor de investigaciones de la Reserva Federal del Banco de San Francisco Joan Mornas. "Pareciera que el índice de referencia actúa también en sentido contrario al buscado: haciendo aumentar los alquileres de aquellas viviendas que se arrendaban por debajo del mismo".

Caída de la oferta de alquiler

Paralelamente, los autores del estudio concluyen que la aplicación de la ley provocó un descenso en la oferta de alquiler de alrededor del 10%, "esencialmente de propiedades con precios de alquiler por encima del precio de referencia, pues son las propiedades cuya rentabilidad se ve afectada negativamente por la ley". "Esta bajada se explica por una reducción de la oferta de alquileres caros que no se compensa con un aumento de la oferta de alquileres baratos", añaden los economistas.

"La cuestión que emerge de forma inevitable es: dada la evidencia empírica, ¿por qué se proponen límites al alquiler con tanta frecuencia?", se acaban preguntando los investigadores.

En este sentido, apuntan en diferentes direcciones. "Quizá el problema fundamental del aumento del precio del alquiler es el incremento de la demanda en las grandes urbes, por el imparable proceso de urbanización que descansa en la mayor productividad de las zonas densas, y la falta de oferta. Estos problemas son comunes a todas las grandes ciudades del mundo. La causa principal de la falta de oferta es el bien conocido efecto de los NIMBYs (“not in my backyard”), siendo los votantes los que se oponen a cualquier incremento del número de viviendas que pueda perjudicar el valor de sus propias viviendas", comienzan planteando los autores.

"Los expertos coinciden en aumentar la oferta de vivienda en alquiler, principalmente la pública, aunque también la privada, como solución al problema"

"Más importante, la limitación del aumento de los alquileres es una medida que no tiene coste presupuestario. Además, es una política fácil de publicitar y puede que responda a la necesidad de 'hacer algo en el mercado de la vivienda, y que sea rápido'. Esto implica que los instrumentos de política pública que pueden afectar a la oferta de la vivienda son desdeñados y se opta por políticas más sencillas como las limitaciones de alquileres que tienen efectos negativos sobre la oferta en el medio y largo plazo. De hecho, el propio nombre (límites o controles de rentas) implica una venta política fácil", añaden.

"Los expertos coinciden en aumentar la oferta de vivienda en alquiler, principalmente la pública, aunque también la privada, como solución al problema", concluyen los investigadores. En esa línea, plantean diferentes medidas, bien en favor de la colaboración público-privada para impulsar la escasa vivienda pública (del 0,9% por el 12,5% de Países Bajos o el 10.3% de Austria), bien hacia el fomento del alquiler tradicional en lugar del turístico y/o el aumento de forma rápida del parque de vivienda en alquiler social a través de la compra, desde el Estado, del derecho a un alquiler temporal de paquetes de vivienda procedentes de grandes tenedores y fondos de inversión.