El 'boom' de las hipotecas se modera a las puertas de un cambio de ciclo

La concesión de hipotecas para vivienda sigue creciendo aunque de forma cada vez más moderada. Según los últimos datos de los notarios, la firma de préstamos para la adquisición de casas cerró el mes de marzo con un incremento interanual del 8,9%, por debajo de las subidas de doble dígito que se registraron en la segunda mitad de 2021.

Desde agosto del año pasado, las operaciones hipotecarias para vivienda promedian un aumento interanual del 12,6%. Febrero y marzo cerraron consecutivamente con incrementos inferiores al 10%, lo que deja entrever que el mercado está aproximándose gradualmente a su techo tras más de un año al alza. La tendencia previsiblemente se profundizará en los próximos meses ante el marco de elevada inflación que está acelerando el cambio de ciclo hipotecario.

El euríbor, indicador de referencia para las hipotecas variables, cerró ya el último mes por primera vez en positivo desde 2016. Al ritmo de abril, los créditos ligados al euríbor se encarecerían en unos 300-400 euros al año de media, según iAhorro, tomándose como referencia la hipoteca promedio en España -de 142.000 euros a 24 años, atendiendo a cifras del Instituto Nacional de Estadística-. Se espera además que el Banco Central Europeo comience a implementar una ascendente política de subida de tipos de interés a partir del próximo mes de julio.

El cambio de ciclo en las tasas hipotecarias no afectaría de la misma forma a todo el mercado o al menos, no de la manera en la que lo hubiera hecho con las hipotecas en el pasado

El cambio de ciclo en las tasas hipotecarias no afectaría de la misma forma a todo el mercado o al menos, no de la manera en la que lo hubiera hecho en el pasado. Atendiendo a los datos del INE, las hipotecas a tipo fijo suponían ya el 74% de las firmadas en febrero, frente al 55% del mismo mes de 2021 y al 2% que representaban en el año 2007.

Encarecimiento incipiente de las hipotecas

Ante la subida del euríbor, la banca ha empezado a encarecer gradualmente las nuevas hipotecas a tipo fijo. No obstante, todavía es pronto para dimensionar estos potenciales incrementos, que cobrarían mayor fuerza en el segundo semestre.

Tanto en la banca como en buena parte del sector inmobiliario se proyecta que el mercado de la compraventa de vivienda no se resentirá de forma significativa, o al menos, no este año. Y ello, porque el punto de partida es una financiación en niveles históricamente accesibles: las hipotecas a tipo fijo se han abaratado un 40% en la última década, según iAhorro.

Entidades como el BBVA estiman que la tasa de esfuerzo para el acceso a hipotecas se situó al cabo de 2021 por debajo del 30% (frente al 33% de promedio histórico y el umbral del 35% considerado como saludable). El Banco de España ha advertido de una incipiente sobrevaloración de la vivienda, pero que sitúa a día de hoy lejos de los niveles registrados en la antesala de la pasada crisis inmobiliaria.

El consenso de los expertos consultados es que será en el segundo semestre, en especial, a partir de septiembre, cuando se podrá empezar a percibir realmente el impacto del cambio de ciclo hipotecario en las transacciones de compraventa de vivienda

En cualquier caso, el consenso de los expertos consultados es que será en el segundo semestre, en especial, a partir de septiembre, cuando se podrá empezar a percibir realmente el impacto del cambio de ciclo hipotecario -y de una hipotética subida del paro derivada del escenario actual -en las operaciones de compraventa de vivienda.

Así las cosas, distintas proyecciones apuntan a que el ritmo de transacciones caería respecto a los niveles de 2021, aunque no de manera significativa. Los equipos de estudio de BBVA y Caixabank han proyectado alzas en los precios de la vivienda este 2022 (de hasta el 5%) que serían inferiores a la inflación.

El impacto de las derivadas de la invasión de Rusia a Ucrania será compensado este año, a juicio de los investigadores del BBVA, por el ahorro acumulado por las familias, los todavía bajos tipos de interés, las nuevas preferencias de los hogares hacia casas más grandes y con espacios abiertos, los factores que sitúan a la vivienda como activo de inversión competitivo y la creciente llegada de demanda extranjera ante la superación de la pandemia.