Los fondos paralizan megaoperaciones inmobiliarias en España hasta 2024

La parálisis política en España está agravando la del sector inmobiliario nacional. La subida de los tipos de interés ha comenzado a hacer mella en la valoración de los inmuebles, como oficinas, naves logísticas, centros comerciales e incluso carteras residenciales, con descuentos que podrían prolongarse durante todo este ejercicio: ya en el primer semestre, las principales cotizadas inmobiliarias han acabado con millonarias pérdidas contables por la devaluación de sus activos.

Algunos de los grandes fondos de inversión en inmobiliario empiezan igualmente a asumir la necesidad de esperar unos meses más antes de cerrar las grandes operaciones que tienen dentro de su portfolio, con un importante apetito latente por España en logístico, hotelero, data centers, residencial y residencias de estudiantes. Y ello, tras llegar a 'ilusionarse' con la conformación de un Gobierno más abierto al mercado como el que auguraba la candidatura de Alberto Núñez Feijóo.

Por mucho que suene a tópico, no deja de ser una realidad que los planes de inversión y refinanciación de los inversores inmobiliarios están expuestos a la incertidumbre política y, sobre todo, jurídica, que genera un Gobierno en funciones como el actual. Desde una de las principales inmobiliarias españolas llegan a transmitir a Vozpópuli que la situación particular de España está rebajando una categoría a la calidad de su deuda y, por tanto, su capacidad para asumir nuevos proyectos.

Hay segmentos que están especialmente expuestos al resultado de las negociaciones para la Investidura, como el residencial, que se dirime entre la, por los distintos agentes inmobiliarios criticada Ley de Vivienda que impulsan el PSOE y Unidas Podemos, y la derogación que plantea el Partido Popular.

El aumento de los costes de financiación y el potencial para un próximo cambio de gobierno han obstaculizado significativamente el proceso de toma de decisiones de los inversores"

Por lo pronto, desde la mayor gestora de inversiones inmobiliarias del mundo, CBRE, estiman que la inversión en Real Estate en España se ha visto reducida en cerca de un 50% en la primera mitad de 2023 -menor a la de 2022 incluso excluyendo la extraordinaria venta de Merlin a BBVA de sus oficinas por 1.987 millones-. La proyección de CBRE a inicios de año era de una disminución del 20-30% entre enero y diciembre.

En la misma línea apuntan desde la consultora de inversiones Colliers: calculan que la inversión inmobiliaria ha caído en nuestro país un 60% en el segundo trimestre de 2023, para un descenso global del 50% en lo que va de año respecto a 2022, en la línea de otros países europeos. En la firma que encabeza en España Mikel Echevarren inciden en que parte de la actividad podría recuperarse en la segunda mitad del año, pero "el resultado de las elecciones -generales, del pasado 23 de julio- podría influir".

Los fondos reclaman entre uno y dos puntos más de rentabilidad

"El aumento de los costes de financiación y el potencial para un próximo cambio de gobierno han obstaculizado significativamente el proceso de toma de decisiones de los inversores", señala un informe sobre inversión inmobiliaria en España de Colliers. "Lo anterior se ha combinado con la brecha de expectativas sobre precio y rendimiento entre propietarios e inversores, que han aumentado las exigencias de rendimientos en 100-175 pb debido al aumento en los rendimientos de los bonos -de los Estados- y de las primas de riesgo".

En la multinacional americana de las inversiones calculan que el grueso del mercado español se estabilizará a lo largo de 2024, con la excepción del segmento logístico, para el que proyectan el "repricing", esto es, el ajuste de precios entre la oferta y la demanda, para el último trimestre de este año.

De hecho, en la multinacional americana de las inversiones calculan que el grueso del mercado español se estabilizará a lo largo de 2024, con la excepción del segmento logístico, para el que proyectan el "repricing", esto es, el ajuste de precios entre la oferta y la demanda, para el último trimestre de este año.

Y es que a la cuestión política -con la latente posibilidad de una repetición de elecciones en navidad- se suman, con importancia fundamental, las expectativas a nivel global de las divisiones europeas de fondos y aseguradoras multinacionales sobre el ciclo de los tipos de interés del Banco Central Europeo. En este sentido, el consenso de las fuentes consultadas apunta al último trimestre de 2023 como el momento en que los tipos de interés habrán alcanzado su punto máximo para retomar una senda de estabilización.

En el interín, los fondos, en especial los americanos -los principales movilizadores de inversión en España la última década-, serán más que cautelosos a la ahora de asumir operaciones inmobiliarias por encima de los 100 millones de euros, según distintas fuentes financieras. De hecho, en el primer semestre, la operación más significativa fue protagonizada por el grupo saudí Olayan al impulsar una transacción de 250 millones de euros con la compra del hotel Mandarin Oriental en Barcelona.