El fervor por la deuda pública devalúa los activos de las inmobiliarias españolas

Oleada a la vista de revisiones a la baja en la valoración de activos inmobiliarios en España ante las últimas subidas de tipos y el cierre contable del ejercicio 2022. Los incrementos de las tasas de interés del Banco Central Europeo y de la Reserva Federal americana están revalorizando los activos de deuda pública de referencia para los inversores, como los bonos americanos o los alemanes, y a la vez erosionando las tasaciones de los activos inmobiliarios en general y los españoles en particular. En ello coinciden varias de las grandes compañías del sector en nuestro país, en su mayoría participadas por capital foráneo y tasadas por compañías multinacionales.

El incremento de la rentabilidad de la deuda pública es inversamente proporcional a la de otros activos, como los inmobiliarios "estables", que no están en ejecución ni comercialización (residencial en alquiler o, sobre todo, no residencial), según explican desde una de las compañías afectadas por este tipo de descuento sobre la valoración nominal del activo.

Y es que a estas alturas asoman las valoraciones a cierre del ejercicio 2022 para la gran mayoría de inmobiliarias cotizadas y no cotizadas de nuestro país, a las que ahora se exige más rentabilidad por los mismos activos. Afrontan, en muchos casos, una estabilización cuando no una devaluación ligera en términos nominales (del 1%-10%) que es más grave en términos reales (esto es, descontada la inflación, que cerró el 2022 en el 5,7%).

Es precisamente el decalaje de ese trasvase del cambio de ciclo a la valoración de los activos parte de lo que está retrasando diferentes operaciones corporativas e inversiones inmobiliarias en el ámbito de la inversión

Es precisamente el decalaje de ese trasvase del cambio de ciclo a la valoración de los activos parte de lo que está retrasando diferentes operaciones corporativas e inversiones inmobiliarias. A lo que se suma, en el caso de España, la elevada inflación -ahora, la subyacente- y la exposición del segmento a la inversión internacional, sobre todo, americana.

El valor de la deuda pública sube y devalúa el inmobiliario

En este sentido, la Reserva Federal de EEUU acaba de subir ligeramente los tipos de interés hasta un 4,75%. Por su parte, el Banco Central Europeo ha hecho lo propio hasta el 3%. "Mientras los tipos no alcancen el 5% en Europa, el inmobiliario español no sufrirá una gran crisis; habrá que esperar unos meses para que se consume el ajuste de las valoraciones, se aclare hasta dónde llegarán los tipos, y que el inversor internacional vuelva a apostar con fuerza", señala un alto directivo de una de las principales promotoras del país.

Por poner referencias, la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas cerró el 2022 en el 7,2%, rondando el 5% en Madrid y Barcelona, según cifras de Idealista. En estas zonas, el alquiler de oficinas ronda ahora el 7%, por el 11% nacional. En ambos casos, las rentabilidades han crecido en el último año (entre un 5% y un 15%) pero no al ritmo que las de los bonos públicos.

En el caso de Estados Unidos, el rendimiento de los bonos a diez años se ha duplicado, saltando del 1,7% en febrero de 2022 al 3,5% en febrero de 2023. En el caso del bono alemán, la principal referencia en este sentido en Europa, la rentabilidad ha pasado del 0,04% hace un año al 2,29% actual. En España, el retorno de los bonos a una década se ha revalorizado desde el 0,76% hasta el 3,35%. En los últimos días, la misma web del Tesoro se ha paralizado ante la avalancha de peticiones.

El cambio de ciclo ha motivado que distintos ejecutivos de algunas de las grandes inmobiliarias cotizadas españolas empiecen a rastrear mercados exóticos

Ese cambio de paradigma se ha saldado con una caída de la inversión institucional en inmobiliario en España del 50% en el cuarto trimestre de 2022. Ya la consultora CBRE ha augurado que la inversión inmobiliaria caerá en España entre un 20% y un 30% este año -hasta niveles de 2015-, con la tendencia a la baja concentrada en los primeros seis meses del 2023.

Esta circunstancia ha motivado que distintos ejecutivos de algunas de las grandes inmobiliarias cotizadas empiecen a rastrear mercados exóticos -como el oriental- en busca de nuevos inversores, sin mayor éxito hasta ahora. En cualquier caso, desde la multinacional americana CBRE han anticipado una boom por ahora cautivo de operaciones operativas en el mercado conforme avance el año una vez se ajusten los precios actuales.