Los fondos muestran apetito por la promotora de Sareb pero a precio de derribo

La puesta en el mercado de Árqura Homes, la promotora de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) controlada por el Estado, está llamando ya la atención de promotoras nacionales y fondos de inversión internacionales.

El proyecto cautiva por el valor específico de parte de la cartera y, al menos a algunos inversores, por la seguridad a largo plazo que puede llegar a representar la participación en una sociedad con el mismo Estado como accionista, como se contempla en Sareb. También, por los cambios en la regulación de la vivienda que podrían derivarse de las próximas elecciones generales del 23 de julio.

Paralelamente, claro está, los primeros cálculos apuntan a un precio de salida "caro", que augura ofertas con descuentos superiores al 50% por las actuales condiciones de financiación -con tipos de interés en el entorno del 4%, máximos en 16 años-, las cotizaciones del sector promotor y la situación de los suelos ofrecidos.

"El Plan A es no vender Árqura y seguir con sus promociones para entregar 17.000 viviendas antes de 2027... Son promociones que están reportando ingresos a Sareb; el año pasado, un 56% más", señalan igualmente fuentes cercanas a la empresa estatal.

El conocido como banco malo activó ya en febrero la búsqueda de socios para una posible venta de Árqura, en orden "a tomar la decisión más ventajosa para el contribuyente dentro de su mandato desinversor". Esta semana, la Sareb ha dado otro paso con la contratación de la consultora Deloitte, encargada de explorar la viabilidad financiera de la venta, desde un 51% hasta el 100%.

1.000 millones en total, con un 30% de suelo finalista...

El precio objetivo de los vendedores oscilaría entre los 800 y los 1.000 millones de euros a tenor del valor de tasación de las 9.105 viviendas que ya tiene en marcha, el conjunto de las 17.000 viviendas que prevé construir hasta 2027, y un 'as' de suelos que se podrían añadir para otros 5.000 pisos.

En cuanto al tipo de suelos, el 32% corresponde a promociones de viviendas en marcha; el 30%, a suelos finalistas; y el 38% restante, se encuentra aún en proceso de transformación urbanística. Los terrenos se encuentran repartidos por 30 provincias y 16 comunidades autónomas, si bien un tercio de los metros corresponde a Andalucía (33%). Cataluña acapara un 14% y Madrid, un 10%.
"Un tercio de los suelos son buenos, pero otro tercio vale poco o nada…vemos muy difícil que se pueda afrontar la operación sin un importante descuento y con unos plazos amplios de pago", afirma un empresario promotor. "A priori creemos que está caro, pero todavía (Deloitte) no nos han facilitado el portfolio; entonces podremos hacer un análisis más detallado", apunta otro, próximo a capital internacional. Fuentes financieras inciden también en la situación de determinados fondos de inversión con ganas de crecer en el inmobiliario español que podrían encontrar en la promotora de Sareb el mix propicio entre riesgo y seguridad.

Por lo pronto, Árqura no cuenta con estructura propia sino delegada en la propietaria original, Aelca. Esta última está controlada por el fondo americano Värde Partners, que en 2021 intentó sin éxito vender su promotora Vía Célere al no aceptar importantes rebajas sobre el valor de sus activos y/o pagos en acciones en lugar de metálico.

Deloitte tendrá tres meses

Árqura ostenta ahora la opción de compra sobre Aelca y sondear al mercado será la misión de Deloitte, que se impuso en el concurso de asesores a Colliers, PwC, EY, Alantra y CBRE. La big four ha ofrecido a Sareb evaluar la viabilidad financiera de la venta de Árqura en tres meses por unos 225.000 euros.

Luego, deberá cuajar la posibilidad tanto en lo financiero como en lo jurídico -la contratación de esta asesoría tendrá lugar en "semanas", según señalan desde Sareb. De ser el caso, Deloitte opta a hasta 2,2 millones de euros en caso de una transacción que supere los 1.000 millones. El plazo para el cierre de toda la operación es de 21 meses.

En este sentido, las primeras impresiones del mercado apuntan a un claro interés inversor en este proyecto, pero sujeto a importantes rebajas de precio sobre el valor de los activos. Y ello, partiendo de que las principales promotoras nacionales, controladas por fondos internacionales, cotizan hoy incluso por debajo de la mitad del valor al que tienen tasados sus inmuebles.