Contratos de 40 a 75 años: las promotoras reclaman garantías al Gobierno para asumir sus viviendas

Con la vivienda en el foco de la campaña electoral, los promotores han empezado a hacer números sobre la viabilidad de participar de los planes del Gobierno. En especial, del programa de 43.000 nuevos pisos sociales con cargo a 4.000 millones en avales del Instituto Oficial de Crédito anunciado por el presidente Pedro Sánchez.

Puertas adentro del sector hay un cierto consenso en la necesidad de unir posturas ante la Administración, pero también en la incertidumbre sobre las intenciones reales del actual Gobierno. Y ello, pese al objetivo marcado en la nueva Ley de Vivienda de un 20% de vivienda social en zonas tensionadas en un plazo de 20 años.

"No queda claro que realmente vean en ella una prioridad teniendo en cuenta todas las restricciones a la inversión privada", llega a espetar un empresario. "No sabemos todavía cuáles serán las condiciones en las que se consumará el plan de las 43.000 viviendas con el ICO, se hablan cosas pero todavía nada definido; hoy parece todo muy lejano por el nivel de inseguridad jurídica y la dificultad para acceder a financiación para estos proyectos".

"En unos sitios con módulos de VPO más altas un proyecto te sale con 50 años (plan Vive Madrid - con las mejores parcelas, que son las que cogieron Aedas y Culmia), en Valencia querían poner 55 años y quedó desierto y lo tuvieron que ampliar a 75"

Una de las primeras voces en manifestarse públicamente sobre estas cuestiones ha sido Manel Rodríguez, director y accionista de la promotora especializada en vivienda social, Salas, con oficinas en Barcelona, Girona, Madrid y Palma, y unas 300 viviendas protegidas entregadas en 2022.

"Para que sea viable entrar en proyectos como el del ICO, para los que se habla de un coste de financiación ante bancos relativamente bajo del 4%, el promotor precisará ayudas públicas de fondos europeos y concesiones de derecho de superficie por al menos 30-40 años, ya que de lo contrario, los proyectos no serían viables siquiera para los inversores que buscan retornos más bajos pero también seguros", avisó Rodríguez en un foro sobre vivienda asequible con motivo de la principal feria inmobiliaria en España, el Sima, que se celebra esta semana en Madrid. "Y para que todo pueda funcionar mejor, hay que pensar en vehículos de inversión intermedios que asuman el proceso industrial y alguien que les compre a ellos el producto final con una inversión por adelantado".

"Parece ser que la vivienda se ha vuelto el centro del debate electoral, pero hoy solo se dedica el 2% del presupuesto nacional, hay una contradicción numérica entre los discursos y la realidad", añadió otro integrante de la charla, Fernando Moliner, consejero delegado de Actívita.

"También sería importante saber si se recuperará el vínculo de los alquileres con la inflación a partir de 2025, como han sugerido en privado desde el PSOE, o cómo será ese nuevo índice, que podría repercutir en las rentabilidades de los proyectos", han apuntado a este diario desde un fondo de inversión en vivienda en alquiler.

"No hay un número 'fijo' para el plazo de las concesiones. Todo depende de dónde estén ubicados los solares (o en su caso otras limitaciones de precio que establezca el que saca el concurso)", matizan desde una de las principales promotoras del país.

"En unos sitios con módulos de VPO más altas un proyecto te sale con 50 años" -es el caso del Plan Vive de Madrid, con las mejores parcelas, que son las que cogieron Aedas y Culmia-. "En Valencia querían poner 55 años y quedó desierto, lo tuvieron que ampliar a 75 y se lo llevó Visoren más Urbania", añade un importante ejecutivo del sector promotor. Otro proyecto prototípico es el del Habitatge de Barcelona, en el que el ayuntamiento comparte accionariado con las empresas Neinor Homes y Cevasa bajo una sociedad que impulsará y explotará hasta 4.500 viviendas durante 75 años, por las 6.600 que se esperan del Plan Vive en Madrid.

Entre 120.000 y 250.000 euros por vivienda

Ejecutivos del sector promotor consultados por este diario calculan así que el costo de construir las viviendas sociales prometidas por el Ejecutivo estatal rondaría entre los 120.000 y los 250.000 euros por cada piso si se suman la edificación en sí con la urbanización. 

Una estimación que aboca a una inversión superior a los 150.000 millones de euros antes de 2043, esto es, de 7.500 millones anuales. El presupuesto del Gobierno en 2023 para Vivienda con los Fondos Europeos de la Reconstrucción incluidos -promoción, rehabilitación y ayudas- ronda los 3.500 millones.

Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid destacan que la iniciativa privada ha construido 32.572 viviendas protegidas entre 2018 y 2022, el 83% del total. En el mismo tiempo, el sector público ha contribuido con apenas 7.060 unidades. Los promotores privados han impulsado, en suma, más del 85% de las 3.272.333 viviendas asequibles construidas entre 1976 y 2022.