Barcelona se consolida como la capital más cara para alquilar en España tras subir un 17%

Hasta 40 personas interesadas promedia cada anuncio de alquiler en Barcelona al mes, según los datos con los que trabajan en Idealista, el principal portal del mercado. Sus últimos registros dan cuenta de un nuevo pico histórico en los precios de la Ciudad Condal: 20,4 euros por metro cuadrado al cabo del mes de octubre, que consolidan a la urbe catalana como la capital más cara de España.

El precio promedio de los anuncios en Barcelona se encuentra así un 17,4% por encima de lo que ocurría al cierre de octubre del año pasado. Un período de doce meses que ha tenido lugar a continuación del fin del control de los alquileres de la Generalitat tras su anulación por parte del Tribunal Constitucional en abril de 2022.

Lo anterior podría llevar a pensar que la presente espiral de las rentas obedece al fin del control de precios, pero lo cierto es que el mercado ya había retomado la senda alcista en septiembre de 2021 según los registros de anuncios de Idealista.

De la investigación académica más reciente al respecto tras distintos trabajos anteriores se desprende que la limitación de precios podría haber contribuido a generar el caldo de cultivo para la situación que se vive ahora. Y ello, en dos direcciones, según un estudio de la principal escuela de negocios catalana, Esade, firmado por los catedráticos de economía José Garcia Montalvo y Josep Maria Raya, y el asesor de investigaciones de la Reserva Federal del Banco de San Francisco Joan Mornas.

Por un lado, la limitación de rentas que entró en vigor a finales de 2020 se habría visto acompañada de una reducción de la oferta en el entorno del 15% para el conjunto de Cataluña -otras investigaciones previas habían dado cuenta de variaciones en la oferta de entre el -13% y el 6%. Paralelamente, el tope de precios habría contribuido a disminuir en un 5% los alquileres más caros en el "corto plazo", pero luego, esos precios se habrían recuperado.

Según la misma investigación de Esade, los pisos de los segmentos más vulnerables acabaron encareciéndose, y más en las zonas reguladas que en las no reguladas, por el efecto arrastre del índice de referencia. Lo contrario ocurrió con las capas de nivel socioeconómico más altas. Las viviendas correspondientes al sextil con el precio más barato subieron un 12,7% en las zonas afectadas por la limitación frente al 6,9% de las zonas no reguladas. Por el contrario, en el extremo de precios más altos, el índice de referencia llegó a servir para bajar los alquileres un 2,9% -por el 6,5% que subieron en las no limitadas-. 

Sendas inercias se compensaron de modo que la variación del precio en las zonas reguladas (con una subida promedio del 6,6%) acabó siendo prácticamente la misma que en las no reguladas (6,7%), de acuerdo al estudio de Esade.

"Se aprecia una convergencia de los precios al de referencia. Es decir: mientras las propiedades caras de los municipios afectados por la Ley 11/2020 experimentan reducciones de precios (para cumplir la Ley 11/2020), las propiedades baratas experimentan aumentos", razonan los mismos investigadores. "Pareciera que el índice de referencia actúa también en sentido contrario al buscado: haciendo aumentar los alquileres de aquellas viviendas que se arrendaban por debajo del mismo".

El alquiler subió un 7% en Barcelona durante el control de precios

Así las cosas, atendiendo a los registros de Idealista, el precio de los alquileres subió un 7% durante el año y medio que estuvo en vigor el control de precios y que coincidió con el levantamiento progresivo de las limitaciones de movimiento de la pandemia.

En contraste, los precios de los alquileres en Madrid, sin control de precios, bajaron un 4,5% entre octubre de 2020 y marzo de 2022. Y ello si bien, al igual que Barcelona, la capital de España ya había retomado la senda alcista en el verano de 2021.

Desde abril de 2022, los precios han subido con más fuerza, en línea con la recuperación definitiva del turismo y la demanda extranjera. Los alquileres anunciados acumulan una subida de precios del 29% en el caso de Barcelona y del 21% en el de Madrid, que ahora anota un valor promedio por anuncio de 17,8 euros por metro cuadrado.

Según datos de Idealista, la oferta en la provincia de Barcelona tras el último mes de control de precios había caído a niveles sensiblemente inferiores a los prepandemia. Desde entonces, apenas ha subido.

Así las cosas, los hay que consideran que el control de precios en Cataluña habría surtido algún efecto más de mantenerse más tiempo, como también, quienes sostienen que la inseguridad jurídica y el temor a un nuevo control han contribuido al actual repunte de precios.

Según datos de Idealista, el volumen de oferta en la provincia de Barcelona tras el último mes de control de precios había caído a niveles sensiblemente inferiores a los prepandemia. Desde entonces, apenas ha subido. Al cabo del primer trimestre de 2023, la oferta en la Ciudad de Barcelona acumulaba un retroceso del 51% respecto al mismo período de 2019, por el 44% de caída en Madrid, atendiendo al mayor portal del mercado.

En el caso de la capital de España, el ayuntamiento ha dejado claro que no implementará el control de precios para el que le ha facultado la nueva Ley de Vivienda. Más incógnitas existen en torno a Barcelona, donde el sucesor de Ada Colau, el socialista Jaume Collboni, ha vuelto a declarar Barcelona como zona tensionada, lo que abriría la puerta a un nuevo control de precios.

El alcalde socialista ha prometido a inversores eliminar definitivamente algunas imposiciones de la gestión anterior, como el 30% para vivienda social en nuevas promociones, si bien la ley estatal ha elevado el posible umbral de exigencia hasta el 40%.