¿Por qué en España no bajan los precios de la vivienda?

¿Cuánto va a durar esto? ¿Bajarán en España los precios de la vivienda como en otros países europeos? Estas son las preguntas que suele hacer una parte importante de mi alumnado y que me confirman que la subida de los precios de compraventa y de alquiler de la vivienda importa, y mucho, a los jóvenes.

Pero las predicciones a medio y largo plazo en materia de vivienda suelen ser una tarea complicada por la gran cantidad de factores implicados: demográficos, culturales, financieros y sociales.

Dificultad de acceso a la vivienda

A nivel global, los precios para la compraventa de vivienda están moderando sus subidas. Sin embargo, no se detecta un cambio significativo en la tendencia alcista en España.

Pese a que las medidas de política monetaria de los bancos centrales han encarecido la financiación hipotecaria, y a que ha habido una moderada disminución de la actividad constructora y del número de operaciones de compraventa de vivienda, continúa siendo difícil para muchas familias acceder a una vivienda. Por el contrario, en algunos países del entorno los precios están bajando.

Precios al alza

La razón principal de los altos precios en el mercado español es la permanencia de los factores socioeconómicos que han promovido el crecimiento de la actividad inmobiliaria hacia una determinada demanda y oferta de vivienda.

Al ser la vivienda tanto un bien de uso –hablamos del derecho a una residencia y vida digna– y un bien de inversión, su demanda responde necesariamente a ambas realidades.

Entonces, por un lado encontramos las necesidades habitacionales de las familias, que necesitan espacios para vivir y no tienen los recursos suficientes para la compra de una vivienda.

Por otro, y en parte como consecuencia de lo anterior, se ha generado una demanda de viviendas como inversión, para destinarlas al alquiler residencial o, según las zonas y ante la pujante actividad turística, como alojamiento vacacional. De ahí que no sea posible desligar la subida de precios de la vivienda de la inversión y de la actividad turística en los grandes centros urbanos.

Falta vivienda asequible

Del lado de la oferta también hay diferencias. En general, las viviendas construidas y entregadas en los últimos 10 años son menos que las que se promovían entre 2000 y 2008.

Los altos precios ofertados dificultan que las personas con menores ingresos y ahorros puedan adquirir una vivienda en propiedad, mientras se ofrecen productos inmobiliarios a personas de renta media-alta para vivir o para destinar sus ahorros. Así, la oferta de los últimos años ha sido capaz de atender las necesidades de:

• Pequeños y grandes inversores, locales o extranjeros, con excedentes financieros suficientes para comprar viviendas con escasa o nula financiación bancaria.
• Personas que vendían una vivienda anterior para comprarse otra con una menor necesidad de financiación bancaria.
• Personas con ahorros o ingresos elevados, capaces de atender con recursos propios parte del valor de compraventa y asumir préstamos hipotecarios de importe y cuotas mensuales elevadas.

Ante este panorama, cabe pensar que la escasez de oferta es más bien una escasez de oferta de vivienda asequible y no tanto una escasez de oferta de vivienda en general.

Costes crecientes

Hasta ahora, este modelo ha impulsado la actividad promotora y constructora, y ha beneficiado a personas de clase media con segundas residencias o inmuebles heredados puestos en alquiler. Pero el continuo crecimiento de los precios inmobiliarios puede alterar esta situación.

Si se mantiene la tendencia, se incrementará la cantidad de dinero necesario para adquirir una vivienda, impidiendo el acceso a la inversión inmobiliaria a nuevos pequeños ahorradores.

También se encarecerá la materia prima del desarrollo urbano: el suelo. Por tanto, se necesitarán más recursos financieros propios para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Esto, será un problema no para las grandes promotoras, nacionales o extranjeras, sino para las pequeñas empresas de ámbito local.

Implicaciones financieras

Las entidades financieras tampoco verán mejorar sus perspectivas de futuro en el ámbito hipotecario. Mientras que un elevado porcentaje de las operaciones inmobiliarias se realizan al contado o con poca financiación, otras propuestas no salen adelante por dos razones:

1. La falta de recursos propios de los compradores para completar el importe de la compraventa que no cubre el préstamo del banco.
2. Las elevadas cuotas de pago del crédito bancario.

Por otra parte, las ayudas a la compra de inmuebles con avales públicos, nacionales y autonómicos, no sirven para evitar préstamos y cuotas mensuales elevadas en un contexto de ingresos salariales medios y servicios públicos modestos.

Lo que queda por hacer

Faltan iniciativas públicas suficientes y efectivas hacia la construcción y regulación.

A la dificultad de acceso a la vivienda de las familias con menos ahorros e ingresos, se añade una mayor concentración de la inversión inmobiliaria en actores con mayores recursos: inversores individuales e institucionales, promotores inmobiliarios y grandes inmobiliarias.

No es descartable que se planteen soluciones favorables a la colaboración público-privada para promover la construcción de viviendas más asequibles. También la regulación del alquiler turístico que encarece la vivienda y produce la gentrificación y despersonalización de las ciudades, consumiendo además recursos naturales escasos.

La gran pregunta que espero escuchar en mis clases es: “¿Estas medidas servirán a la gente que quiere una casa para vivir y no tiene grandes recursos económicos?”.

Ricardo Urrestarazu Capellán, Profesor Asociado de Política Económica, Universidad de Málaga

Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation. Lea el original.