Värde tienta a Neinor para cerrar la mayor operación inmobiliaria postcovid en España

Värde Partners quiere recuperar cuanto antes lo invertido en el ladrillo residencial español, unos 500 millones de euros según fuentes del mercado.

El fondo americano está impaciente por dar retornos a sus inversores en el sector ante las complicaciones que ha tenido con la primera de sus grandes operaciones en España, la entrada en el capital de la promotora de la urbanización de lujo La Finca. Los americanos llevan intentando salirse de la compañía madrileña más de un año, por ahora, sin éxito.

Su otra gran apuesta, Vía Célere, está en un momento dulce que busca ahora aprovechar negociando, como avanzó Expansión, una posible fusión con la inmobiliaria cotizada más activa en el mundo corporativo postcovid, Neinor Homes. El proceso estaría ya en fase de due diligence, en la que ambas partes intercambian información antes de firmar una operación corporativa.

La operación daría lugar a la mayor promotora española, si bien desde Neinor habían evitado hasta este mediodía hacer comentarios sobre esas posibles negociaciones. Este lunes, la promotora se vio forzada a comunicar al mercado una resolución de la Comisión Nacional del Mercado de Valores excluyendo, de manera cautelar, sus acciones de negociación "mientras es difundida una información relevante" sobre la entidad.

Neinor reconoce la negociación pero pide evitar certezas

El órgano supervisor de los mercados levantaría finalmente la suspensión a partir de las 14:30 de este lunes "como consecuencia de haber sido puesta a disposición del público en las Sociedades Rectoras de las Bolsas de Valores y en la CNMV información suficiente de las circunstancias que aconsejaron la adopción del acuerdo de suspensión" .

Neinor ha emitido un comunicado en el que reconoce que "en el contexto del análisis de potenciales operaciones estratégicas en el mercado inmobiliario español, Neinor está participando de un proceso de valoración preliminar de una posible operación de integración relacionada con Vía Célere y ha suscrito, como es habitual en estos casos, un acuerdo de confidencialidad y exclusividad. La Sociedad cuenta ya con asesores financieros y legales trabajando en la operación".

Paralelamente, incide la promotora, "se hace constar que no se ha alcanzado acuerdo alguno sobre posibles términos y condiciones de una eventual operación, ni se ha tomado ninguna decisión al respecto y que no existe certeza alguna de que se llegue a adoptar. Cualquier decisión que se alcance sobre la cuestión será objeto de comunicación al mercado en cumplimiento de la normativa aplicable".

Desde la otra de las grandes promotoras cotizadas en las quinielas de las negociación con Värde han negado a este diario su interés con rotundidad, lo que centra en cualquier caso las posibilidades en Neinor, con quien los dueños de Vía Célere negocian ahora en exclusiva.

Problemas de Värde en La Finca

Värde no ha sido capaz de cumplir su hoja de ruta ideal alrededor de la promotora de lujo en la que entró en 2016. El factor reputacional del juicio a su principal accionista, Susana Cereceda, por haber contratado al excomisario José Manuel Villarejo para espiar y perjudicar a rivales en favor de cuestiones relacionadas con la compañía ha complicado sobremanera sus planes.

Los americanos llevan ya más de un año intentando desprenderse de su participación, coqueteando con ofertas que solo le darían plusvalías de apenas el 10% -algo sorprendente en un fondo de estas características-. En una comunicación al mercado de valores, Värde llegó a mostrarse dispuesto a dar salida a sus acciones por la mitad de lo que había invertido, lanzando un mensaje al mundo inversor: estaba 'atrapado' en la promotora.

Fuentes conocedoras aseguran que Värde llegó a avanzar en un acuerdo de traspaso a José Antonio Pérez Simón, exsocio y amigo del magnate mexicano dueño de FCC y Realia Carlos Slim, por unos 100-110 millones (los que invirtió el fondo). Sin embargo, la principal accionista de La Finca, Susana Cereceda, se opuso por temor a que el nuevo accionista amenace a largo plazo su dominio sobre la promotora.

Ve la luz en los resultados actuales de Vía Célere

La otra gran operación de Värde en España ha sido la creación de una promotora residencial nacional: Vía Célere. Los americanos terminaron de dar forma a la promotora en 2019 tras hacerse con el brazo inmobiliario de San José y fusionarlo con la inmobiliaria que había creado Juan Antonio Gómez Pintado, ahora presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España y líder de otra promotora, Vía Ágora. Entre operaciones corporativas y ampliaciones de capital, Värde sumaría unos 400 millones de euros invertidos en Vía Célere, a la que controla ahora en un 75% de su capital social por valor de unos 300 millones.

Vía Célere está en su momento más dulce, con 2.256 unidades entregadas entre mediados de 2020 y 2021. La cifra de ventas de la compañía alcanzó los 305 millones de euros en los primeros seis meses de 2021, un 71% más que el año pasado, con un ebitda de 43 millones de euros, un 159% más. Su cartera de activos está tasada en unos 1.600 millones y su LTV (deuda sobre valor de activos) ronda el 13%, algo por debajo del 20% que suma la promotora situada ahora como su posible compradora, Neinor Homes, todavía en proceso de absorber a Quabit.

La promotora vasca, con 2.000 millones en activos y 70 millones de ebitda en la primera mitad de 2021, está impulsada por los fondos Orion (francés) y Adar (israelí). Recientemente, irrumpió en la vivienda protegida de la mano del Santander y se endeudó por 300 millones para afrontar las deudas de su homóloga Quabit, a la que adquirió a principios de este 2021 para potenciar su flamante apuesta por la promoción para alquiler.

A preguntas de este medio sobre esas posibles negociaciones con Vía Célere, fuentes cercanas a Neinor Homes mostraron inicialmente sorpresa. Fuentes de Vía Célere las calificaron de "rumores de mercado" al tiempo que desde Värde declinaron hacer comentarios.