El pecado original de la vivienda en España: el Estado ha sacrificado el 90% de sus pisos

Lo barato en el presente suele costar caro a futuro, como parece reflejar la historia reciente del Estado con la vivienda. Las Administraciones Públicas han impulsado entre dos y tres millones de casas en los últimos cincuenta años que contribuyeron en su momento al acceso de los españoles a un piso, por lo general, también en propiedad, a precios irrisorios. Luego llegó el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica que detonaron el presupuesto público. Tanta inversión de décadas se ha quedado en apenas 290.000 pisos protegidos que hoy apenas pueden contener el alza de los precios en el mercado.

Porque la evidencia sugiere que una mayor cuota de vivienda protegida contribuye a que los precios experimenten menos oscilaciones. Y bajo esa premisa, España sale perdiendo en la comparación con otros países europeos, como Austria, los Países Bajos, Suecia o Francia. En todos ellos, la cuota de casas a precio limitado se asemeja a la proporción de hogares en alquiler. En nuestro país, por contra, la cuota de los demandantes es diez veces superior.

Los resultados son ya más conocidos. En lo que va de siglo, el precio de los alquileres ha subido cinco veces más que los salarios, un ritmo insostenible como lo prueba el hecho de que las rentas supongan actualmente el 48% de los ingresos medios de un asalariado -el límite saludable para las entidades de crédito es del 35%.

El cambio de paradigma desde 2008 arroja hoy un déficit superior al millón en pisos de caracter asequible que costaría décadas resolver salvo que un nuevo pinchazo de la vivienda a la venta -como algunos empiezan a augurar por el encarecimiento de las hipotecas- paradójica pero lentamente atenúe la escasez de oferta en alquiler, ahora en mínimos. En todo caso, la experiencia de los últimos 20 años no parece apuntar a que una crisis en los oferentes a la venta genere un trasvase suficiente para abaratar el alquiler, ya que los mismos motivos que bajarían la oferta en venta dispararían la demanda de pisos bajo renta.

Y es que la situación del mercado es tal que los fondos de inversión internacionales, incluso algunos que por naturaleza buscan retornos rápidos, se han volcado en promover vivienda nueva para alquiler, apuntando a cuadruplicar en 2022 los niveles de 2019 -desde alguno de los actuales grandes tenedores reconocen, incluso, que fue quizá innecesariamente avaricioso involucrarse en su día en la compra de pisos públicos-. Sin embargo, al ritmo que sigue ahora el conjunto de los inversores -equivalente al inicio de unos 12.000 nuevas casas por temporada-, habría que esperar 85 años para que los españoles dejen de tener problemas para pagar su piso.

El control de precios vs la inversión en vivienda

Surge entonces la tentación por medidas calificadas por los economistas de cortoplacistas, como la limitación de las rentas que activaría la Ley de Vivienda que se discute en el Congreso. Dicha medida apunta a que el sector privado pague el costo de las medidas tomadas por el Estado en el pasado, algo que difícilmente sucederá ya que, como lo prueba la evidencia de EEUU o Alemania, los inversores responderán abandonando el mercado. La consultora Ernst & Young ha augurado que dicha ley podría provocar el freno a un 30% de todos los proyectos privados en marcha, equivalentes a unos 70.000 pisos a lo largo de esta década.

Algunos de esos pisos tendrán precios limitados en torno a programas como el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, que apuesta por estimular la colaboración público-privada que reclama el sector a nivel nacional, o la sociedad de Habitatge Metròpolis Barcelona con capital privado. El Gobierno se ha trazado el ambicioso objetivo de movilizar otras 100.000 viviendas hacia el mercado asequible, de las que 30.000 han de proceder de acuerdos con grandes propietarios, que reclaman contratos a 25 años.

Las negociaciones entre estos y el Ejecutivo parecen estar encalladas, entre otras cosas, por la negativa de Unidas Podemos a un acuerdo favorable a entidades como el fondo de capital riesgo Blackstone. El factor político pesa mucho y la vivienda es, quizá, el arma electoral más fuerte que tiene la formación que encabezan hoy Yolanda Díaz y Ione Belarra, que hizo del negocio del capital privado un enemigo natural. Por desgracia, la historia augura que las políticas de extremo presente, tanto a izquierda como derecha, suelen pagarse caro a futuro.