El cambio de ciclo llega a la vivienda: las hipotecas fijas cuestan 40.000 euros más

El cambio de ciclo hipotecario ya se siente en el mercado de la vivienda. La banca está endureciendo las condiciones de sus hipotecas fijas, las estrellas del inmobiliario residencial. En junio, las subidas han cobrado especial fuerza. Respecto a enero, los encarecimientos superan en algunos casos en varios puntos el doble dígito, lo que está afectando al ritmo de las compraventas. Desde la pequeña a la gran banca, la espiral es cada vez más perceptible.

Para una hipoteca tipo de 200.000 euros a 30 años, se advierten ya subidas de más de 40.000 euros en términos absolutos que delinean una tendencia que ha venido para quedarse. Un muestreo sobre diez de las principales entidades financieras del país revela que, con excepción de la más grande, Caixabank, todas las demás han encarecido sus hipotecas fijas en lo que va de año, con aumentos que van de menos del 5% a más del 15%, según estimaciones del mercado.

El segundo mayor banco del país, Santander, endureció sus condiciones en junio, para una subida del 7,3% respecto a enero, mientras que BBVA, el siguiente en tamaño, volcó ya en abril un incremento del 8,3% (unos 20.000 euros más). El cuarto de los grandes bancos españoles, Sabadell, aplicó también incrementos, para un alza del 8,6%. El quinto en tamaño, Bankinter, también ha subido con fuerza sus hipotecas en junio, costando estas ya unos 40.000 euros más que en enero -sobre un 15% extra en seis meses-.

Hipotecas fijas más caras... y la vivienda se modera

Fuentes cercanas a varios de los principales bancos coinciden en que la tendencia se intensificaría en los próximos meses. Los grandes bancos del país podrían seguir encareciendo aún más las fijas al hilo del euríbor y las subidas de tipos que el Banco Central Europeo aplicará en julio y septiembre para paliar la inflación.

Las hipotecas a tipo fijo representan un 73% de los créditos para vivienda que se firman actualmente, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, correspondientes al mes de marzo. Según iAhorro, las fijas se habían abaratado un 40% entre 2011 y 2021.

"En el segundo semestre de 2022 prevemos que las entidades financieras reforzarán sus hipotecas a tipo variable y tipo mixto y veremos que el porcentaje de hipotecas fijas formalizadas se reducirán por el encarecimiento de estas", afirma Fernando López, jefe de operaciones de Gibobs allbanks.

Al ritmo actual del euríbor, las hipotecas variables se encarecerían en más de 60.000 euros en el conjunto del mercado al cabo de este año respecto a diciembre de 2021

"Vamos a ver un renacimiento de las hipotecas mixtas, porque en un escenario con alta probabilidad de tipos al alza durante los siguientes años, claramente los bancos quieren posicionarse con las variables", señala Marcel Beyer, el director ejecutivo de iAhorro. "Las hipotecas mixtas son un producto perfecto de transición en el mercado, que no hacen el cambio a los usuarios tan brusco. Mucho más fácil que el mercado vaya de fija a mixta que forzar que vaya directamente de fija a variable".

Mientras tanto, las condiciones de entrada para las hipotecas variables se están flexibilizando, si bien el meollo de sus precios está ahora en la evolución del euríbor, al que están referenciadas (y al que se revisarán, bien anual, semestral o trimestralmente). Al ritmo actual del euríbor, las hipotecas variables se encarecerían, para el ejemplo promedio antes referido para las fijas, en más de 60.000 euros en el conjunto del mercado al cabo de este año respecto a diciembre de 2021.

Todo ello está contribuyendo a una moderación de las transacciones de compraventa de vivienda, según reflejan los últimos datos disponibles sobre el mercado, correspondientes al mes de abril. En ese mes, la banca ya empezó a subir los precios de las hipotecas fijas. De hecho, el crédito nuevo destinado a la compra de casas cayó un 11,2% respecto al mes precedente, de acuerdo a los últimos datos del Banco de España. La compra de vivienda retrocedió un 20% respecto a marzo, si bien eso no impidió un incremento interanual del 11%.