Aedas venderá viviendas en España por más de 2.000 M. gracias al comprador extranjero

En pleno cambio de ciclo de la financiación y freno de la vivienda, Aedas Homes promete dos años de facturación récord. La promotora del fondo americano Castlelake se ha puesto como objetivo rebasar por primera vez los 1.000 millones de euros en ingresos en su actual año fiscal, frente a los 920 millones con 105 millones de beneficios que consiguió el cerrado en marzo. Sería, en suma, la primera promotora en España desde la burbuja que consigue rebasar los 1.000 millones en ingresos en un año, y su objetivo es hacerlo dos temporadas seguidas.

Parte del éxito que espera la promotora que dirige David Martínez estriba en torno a la fortaleza del comprador e inversor extranjero. Según ha podido saber Vozpópuli, la cuota del cliente foráneo sobre unidades vendidas ronda si no supera el 30% con más fuerza aún que en 2022, casi el triple que en 2021 y el doble que prepandemia. Asimismo, los planes de la compañía pasan porque grandes patrimonios e inversores nacionales e internacionales aporten hasta el 85% del capital de su línea de compra de suelos residenciales en formato de coinversión.

1.229 millones ya prevendidos

Por lo pronto, Aedas ya registra una cobertura de ventas del 75% de las viviendas que tiene previsto entregar en este ejercicio y del 32% del de 2024-25, unas entregas con las que la compañía espera sobrepasar la barrera de los 1.000 millones de euros de facturación en ambos años fiscales.

A 31 de marzo de 2023, la promotora tenía una cartera de preventas que alcanzaba las 3.703 unidades (3.136 de viviendas para la venta y 567 de pisos nuevos para su comercialización en alquiler por terceros inversores) por un valor de 1.229 millones de euros; asimismo, suma 8.623 unidades en distintas fases de comercialización. La promotora nació en 2017 con una cartera de suelos para unas 12.000 viviendas; al cierre de marzo de 2023, había entregado 8.197 unidades.

En la compañía entienden que el sector está apalancado en unos fundamentales de mercado que apoyan el crecimiento a largo plazo, como la proyección de casi tres millones de nuevos hogares antes de 2037, la sostenida reducción del saldo vivo hipotecario, con precios todavía en niveles históricamente bajos y la escasez de obra nueva-, "signos positivos" en las perspectivas de crecimiento económico para el país y un mercado laboral estable "con más de 20 millones de ocupados". Fuentes del mercado añaden la creciente llegada de compradores e inversores residenciales foráneos de gran capacidad adquisitiva y de múltiples orígenes desde Latinoamérica.

En esa línea, desde la compañía apuestan también a la división de servicios inmobiliarios, de asesoramiento a terceros y/o coinversión de la mano de inversores nacionales e internacionales. En las previsiones de la compañía, esta línea de negocio se compondría de hasta 100 millones de inversión directa anual en suelos por parte de la promotora, y de otros 400 millones con cargo a terceros inversores.

Ya en el ejercicio 2022/23, de las 3.544 viviendas entregadas, 814 unidades correspondían a esta línea, tanto en régimen de co-inversión (420) como por gestión por cuenta de terceros (394), "afianzándose como el socio de referencia para ejecutar este tipo de operaciones", según reivindican desde Aedas.

Optimizar el ROE

"Tenemos el foco puesto en optimizar el ROE", ha incidido el CEO de Aedas, David Martínez, ante el descuento con el que cotizan sus activos -y los del conjunto de las grandes inmobiliarias. En el último ejercicio, el retorno de la inversión de Aedas se situó en el 10,8%, más de un punto por encima que en el periodo anterior, si bien el margen bruto promotor cayó del 28,7% en 2021 al 26,7% en 2022 y el endeudamiento neto subió del 13,2% sobre los activos al 14,2%.

La compañía asegura estar apostando ahora por suelo "en los mercados más dinámicos" del país para seguir desarrollando su actividad durante los próximos cinco años -actualmente tiene capacidad para poner en el mercado 15.000 nuevas viviendas- y dar respuesta al segmento medio alto del mercado, una demanda que "sigue mostrando resiliencia". Fuentes cercanas a la compañía destacan la pujanza de regiones como la Costa del Sol (16% de la cartera potencial), Levante y Baleares (19%) y Andalucía/Canarias (16%), con gran presencia del comprador internacional, así como también en la Comunidad de Madrid -que acapara el 26% del mercado potencial de Aedas-.

Ya durante 2022, la promotora de Castlelake vendió cerca de un tercio de sus viviendas a compradores extranjeros. El 28,7% de los nuevos clientes de la promotora fueron internacionales -10 puntos más que en 2021-. Un flujo liderado por holandeses (14,4%), seguidos por polacos (10,3%) y alemanes (10%). Según datos del Consejo General del Notariado, durante el segundo semestre de 2022, los extranjeros no residentes representaron un 44,5% del segmento foráneo: pagaron en promedio un 53% más que los residentes -el gap había rondado el 40% en 2021- y un 65% más que los nacionales.

El cliente de Aedas paga más por las viviendas

Paralelamente, Aedas ha vendido menos unidades pero a un precio medio mayor, que ha pasado de los 337.000 euros en 2021 a 383.000 euros en 2022, un 13,6% más. Un aumento del precio de venta que en la promotora achacan a la escalada de la inflación provocada por el conflicto bélico en Ucrania con impacto en los costes de construcción.

En ese contexto, reivindican desde Aedas, el cliente de la promotora -con una edad promedio de 46 años- cuenta con una gran solvencia que se refleja, también, en la necesidad de una baja financiación, un elemento crucial en un marco de alza de los tipos de interés como el actual. La posición económica del comprador promedio de Aedas creció en 2022: tan sólo se financió el 52,2% del precio de la casa, cerca de un 20% menos que en 2021.