Verdades, mentiras y demagogia sobre los fondos buitre y el precio del alquiler

Primero fueron los bancos. Después las grandes empresas. Les siguieron las rentas altas. Y por el camino han pasado las transacciones financieras, el diésel, las tecnológicas… Han sido muchos los sectores que han padecido el foco fiscal del nuevo Gobierno y su socio parlamentario, Podemos. A los que se ha sumado esta semana el sector inmobiliario.

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y Pablo Iglesias, escenificaron el pasado miércoles en el Congreso la nueva amenaza fiscal. En apenas cinco minutos, los dos líderes de la izquierda hicieron saltar las alarmas en el sector. El foco está sobre las Socimis (sociedades inmobiliarias cotizadas) y los "fondos buitre", señalados como responsables del preocupante repunte de los precios del alquiler.

Este medio ha consultado a directivos de inmobiliarias, fondos internacionales (de los que PSOE y Podemos incluye dentro de la clasificación buitre), con estas conclusiones:

1. Vivienda social y fondos buitre

Sánchez tiene razón, fue un error vender viviendas protegidas a Blackstone y Goldman Sachs en 2013. Lo ha reconocido el propio presidente de la Comunidad de Madrid, Ángel Garrido. Pero las ventas del Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad hay que contextualizarlas en su momento. Ambas administraciones necesitaban liquidez y cerraron operaciones en las que muy pocos confiaban antes de iniciarse. Y, junto a otra de Sareb, se convirtieron en el efecto imán para atraer capital extranjero al ladrillo español.

Lejos de ello, fuentes involucradas en la gestión de los 5.000 pisos sociales traspasados señalan a este medio que se encontraron inquilinos con nóminas de 2.000 euros que no pagaban rentas mínimas, y pisos que servían de base para delincuentes. "La gestión municipal de este tipo de activos es muy deficiente", señala un asesor de los fondos. Aun así, reconoce, el Ayuntamiento y la Comunidad "deberían haber protegido los pisos sociales manteniendo una participación o con una cláusula de recompra", añade.

Es decir, los pisos estaban mal gestionados e invitaban a la picaresca. Pero no se debieron vender a fondos internacionales, que están dando lugar a polémicas como las que rodean a Goldman y Azora, tratando de echar a inquilinos que pagan rentas bajas, según El Pais.

2. Precio del alquiler

El nuevo Gobierno y Podemos han puesto el foco en el ladrillo debido al repunte del alquiler. Lo curioso de la intervención en el Congreso es que Sánchez evitó entrar en materia más allá de decir que se "se están haciendo muchas cosas" y que la "ley de vivienda va a garantizar la igualdad de los españoles". E Iglesias, líder de un grupo que gobierna desde hace años en las dos ciudades donde más sube el precio del alquiler, Madrid y Barcelona, denunció sin respuesta la situación. Pidió acabar con el régimen fiscal de las Socimis; penalizar a los inversores que tengan más de 10 casas vacías; y dar competencias para que los ayuntamientos puedan intervenir el precio del alquiler en zonas "calientes".

Estas declaraciones han puesto el grito en el cielo en el sector inmobiliario. Primero porque las Socimis manejan apenas un 3-4% de las viviendas en el alquiler, por lo que están lejos de condicionar al mercado. Lejos de ello, los mayores arrendatarios son inversores particulares.

Pablo Iglesias monopolizó el debate sobre el repunte del alquiler en el Congreso sin que nadie le recordara que donde más sube es donde gobierna Podemos

Segundo, porque todos los expertos consultados coinciden en que lo que está habiendo es un problema de mayor demanda sobre una oferta limitada. Por lo que, o se limita la demanda o se aumenta la oferta, algo que están restringiendo los dos ayuntamientos de Podemos. "En Madrid no se puede ni modificar una ventana sin que lleguen los helicópteros del Ayuntamiento", opina un consultor.

La tercera alternativa, que propone Iglesias, es intervenir el mercado del alquiler, ante lo que, de nuevo, se reduciría la oferta, ya que los propietarios apostarían por vender en lugar de poner en renta.

Sólo hay una de las propuestas de Iglesias que despierta dudas: la penalización a los pisos vacíos. Aunque desde los fondos señalan que no tienen pisos desocupados en las grandes capitales, hay quien considera que la idea de Podemos les obligaría a sacar al mercado del alquiler pisos baratos y se podría contener los precios.

3. Fiscalidad de las Socimis

Podemos ha visto en las Socimis un homólogo a las Sicavs que usar como cabeza de turco en su campaña contra los inversores: "Hay que acabar con el privilegio de las Socimis, que tributan al 0%".

Una frase con trampa. Es cierto que las Socimis no tributan como tal. Ése es su gancho en 58 países de la OCDE desde hace décadas. De hecho, cuando Zapatero trajo estas sociedades a España en 2009, se trataba de un vacío legal que España tenía que llenar para igualarse a otros mercados. Entonces, con la crisis inmobiliaria en ciernes, no surtió efecto. Pero tras la bajada de precios originada por la crisis sirvió de gancho para que vinieran miles de millones del extranjero.

Y, lejos de las afirmaciones de Iglesias, las Socimis españolas están obligadas a repartir al menos un 80% de su beneficio vía dividendo, que tributa al 23%. De forma que pagan como mínimo un 18% del resultado, por encima del 15% que barajaba imponer de tasa fiscal a las sociedades el Gobierno. Y no pueden comprar y vender inmuebles en plazos inferiores a tres años, por los que no fomentan la especulación.

4. Inseguridad jurídica

La consecuencia de acabar con el régimen fiscal de las Socimis o tomar otras medidas populistas sería que "saldría mucho dinero extranjero". "Afectaría al ritmo de inversión", según explican asesores de los fondos extranjeros. Hay otros mercados como el italiano, el griego o el portugués en auge, y los fondos tardan días en abandonar una jurisdicción si no lo ven claro.

Y lejos de esta visión de los fondos, sin el dinero que han invertido: la banca española seguiría sumida en una crisis crónica; no habría crédito en sus sucursales; y la prima de riesgo estaría en niveles lejanos a los actuales. Incluso si se les considera unos buitres, cumplen una función crucial en el ecosistema económico: limpiar lo que no quieren otros y facilitar la recuperación.