El maremágnum tras el control del alquiler catalán: populismo, negocio y tope legal

La inédita regulación de los precios del alquiler aprobada esta semana en el Parlament de Cataluña con los votos del independentismo y Podem es un canto a la incertidumbre. 

En lo político, llega dentro del fuego cruzado para las siempre arduas negociaciones de los Presupuestos Generales del Estado de 2021: el Gobierno central podría impugnar la entrada en vigor de la ley ya solo por su presunta inconstitucionalidad.

Este medio ya ha informado de las divisiones internas que se viven en La Moncloa al respecto. Y ello no solo a tenor de cómo podría encajarse esta intentona catalana en el rompecabezas de la negociación de los Presupuestos, sino en la propia relación de Pedro Sánchez con Pablo Iglesias.

Ambos pactaron al inicio de la Legislatura articular los mecanismos para habilitar a las Comunidades Autónomas a limitar las "subidas abusivas" de los alquileres. El PSOE, informó este medio, no parece tener prisa en sacar adelante una medida que todo el sector inmobiliario rechaza. Sí Unidas Podemos, de la mano del Sindicat de Llogateres (con el que este medio ha intentado contactar sin éxito).

Moderación de precios

En lo económico, el control de los precios irrumpe en un momento en el que las rentas llevaban meses de moderación e incluso bajada. Desde mayo, acumulan una caída que ronda el 5% en Barcelona, pero no todo es la covid: los precios estaban moderándose ya antes de la pandemia. Ese factor hace que agentes del sector inmobiliario vean incluso contradictorio que se congelen las rentas ahora.

En cualquier caso, nadie puede discutir que los precios subieron un 60% en Barcelona entre 2015 y 2020, 30 veces más que los salarios. El propio sector inmobiliario está cada vez más sensibilizado con la idea de que las rentas que excedan el 30% de los ingresos del inquilino no son saludables...y hay mucho inquilino en estas situaciones en la Ciudad Condal, como Nacho Guirao (testimonio del vídeo que acompaña la noticia). "Lo más óptimo no es alquilar, no es lo que los jóvenes queremos. Y si la situación ha llegado hasta este punto, el Estado algo habrá de hacer", concluye.

"Lo más óptimo no es alquilar, no es lo que los jóvenes queremos. Y si la situación ha llegado hasta este punto, el Estado algo habrá de hacer"

Mucho se especula sobre el influjo que puedan tener los llamados fondos de inversión que llegaron a España en la crisis para hacerse con viviendas de la burbuja y sacarles una posterior rentabilidad. A día de hoy, su cuota de mercado ronda el 5% en España, aunque sí podría superar el 10% en las grandes ciudades como Barcelona.

El consenso del sector y de entidades como el Banco de España es que su potencial influjo no alcanza para que se les achaque mayores responsabilidades o, al menos, convertirles en el único factor de la subida de los precios, como sucede también con los extranjeros del norte de Europa que vienen a teletrabajar desde la Ciudad Condal.

Es la suma de esos factores con el incremento de la demanda de alquiler por parte de los españoles, en especial, los jóvenes, que no pueden acceder a una vivienda en propiedad, la que podría estar ocasionando un déficit de oferta.

Causas

Solo el número de inquilinos en España aumentó un 20% entre 2012 y 2019, hasta el 17% del total de viviendas, según el Instituto Nacional de Estadística. Otras fuentes incluso apuntan a una tendencia tal que alcanzaría el 25% de alquiler en el próximo lustro. El excedente histórico de pisos en alquiler registrado por Idealista durante el coronavirus ronda los apenas 5.000 pisos habitables en Barcelona.

En la base de todo yace el hecho de que la práctica totalidad del parque de viviendas español, por la propia tradición del país, está construido para su tenencia libre y uso en propiedad, lo que puede traducirse en gastos tan potencialmente innecesarios y/o excesivos como los ocasionados por las miles de viviendas vacías de la burbuja en lugares ahora deshabitados.

En 2019 emergió una tendencia inversora en el sector inmobiliario, la del build to rent, o construcción de vivienda nueva pensada para un uso de alquiler. Ofrece menores rentabilidades a los inversores pero también, quizá, más seguras. Por lo pronto, en 2019 se invirtieron 880 millones para un total de 4.000 viviendas libres para alquiler en marcha, la mayoría en Madrid, Cataluña y Euskadi.

1,25% de vivienda asequible en alquiler

Tres cuartos de lo mismo sucede con la vivienda de alquiler asequible o a precios protegidos. En España, solo el 1,25% del parque de vivienda responde a estos parámetros frente al 25% de media de la Unión Europea, un hecho que tiene vinculación con la reconstrucción de países como Austria durante la postguerra. En Viena, por ejemplo, los precios del alquiler apenas han variado con los años.

El Banco de España ha abogado por esta como la solución de fondo, unida a un fomento de la colaboración público-privada y bonificaciones fiscales (que han funcionado en Australia) para impulsar la oferta en alquiler en general. Homologar el parque de vivienda en alquiler asequible con la UE a fin de tener un mercado de vivienda con precios más estables requeriría, igualmente, una inversión público-privada de 136.000 millones, lo que pone de relieve la dificultad del largo plazo.

Como soluciones con efecto a corto plazo emergen así el subsidio a los inquilinos y el control de precios. Los subsidios al acceso de la vivienda para los jóvenes han sido defendidos por la presidenta del Banco Santander, Ana Botín, pero cuestionados cuando se trata del alquiler por el Banco de España en un duro informe sobre la potencial improductividad de los mismos.

"Lo fundamental es crear un parque de vivienda de alquiler asequible"

Sobre el control de los precios, con medias por zona y un porcentaje máximo de subida tolerado como en Cataluña, el consenso es que puede funcionar a corto plazo pero luego ocasionar problemas como los que ya se han podido observar en Berlín o París: una contracción de la oferta (de dobles dígitos porcentuales), el incremento de la economía sumergida (esto es, la comercialización al margen de la ley ante la falta de oferta), un deterioro del propio parque de vivienda por la falta de estímulos del propietario y/o de los inversores, y la litigiosidad. "Lo fundamental es crear un parque de vivienda de alquiler asequible", concluye Beatriz Toribio, directora general de Asval (en las que están representados los principales fondos de inversión inmobiliarios además de propietarios particulares).

Frente legal

El factor legal es último gran polo de conflictos. La propia ley en sí misma puede ser tumbada en cualquier momento si el dividido Gobierno de coalición se resuelve a impugnarla y/o como mucho en un año si el PP cumple su promesa de recurrirla ante el Tribunal Constitucional. Según coinciden distintas fuentes jurídicas, parece difícil que el TC se manifieste en última instancia a favor de la regulación de precios catalana dado que se trata de un bien en la esfera de la propiedad privada y cuya regulación no podría fijarse siquiera desde el Estado. El propio Consejo de Garantías Estatutarias de Cataluña (una especie de TC Catalán cuyos dictámenes no son vinculantes) ya ha afirmado que en cualquier caso el proyecto catalán es inconstitucional por falta de competencia.

"La Ley de Arrendamientos Urbanos sigue partiendo de un principio general de libertad en la fijación de rentas y que lo único que admite a día de hoy es que las CCAA, en sus respectivos ámbitos, "podrán definir de manera específica y adaptada a su territorio su propio índice de referencia, para el ejercicio de sus competencias y a los efectos de diseñar sus propias políticas y programas públicos de vivienda". Pero de ello no cabe entender por tanto la capacidad de fijación por parte de las CCAA (o por parte de los Ayuntamientos, si las CCAA a su vez se lo permiten) de precios de referencia, con carácter vinculante. Lo contrario chocaría además con lo dispuesto en el artículo 149.1.8 de la Constitución Española (CE), en la atribución que hace al Estado de la competencia sobre las bases de las obligaciones contractuales", explica Jacobo Sánchez Andrade, Counsel del área de derecho inmobiliario del despacho de abogados Bird & Bird, en respuesta a la flamante ley catalana.

"El sector de la vivienda, es un subsector importante de la economía y, en este caso, la intervención del Estado garantiza una unidad de regulación"

"Y ante la duda de si la fijación o imposición de precios máximos en los arrendamientos puede ser considerado como fijación de bases de obligaciones contractuales, el propio Tribunal Constitucional (no directamente sobre esta cuestión pero si de forma indirecta) ya ha reiterado que el establecimiento de criterios legales para la determinación de la renta que el arrendador puede llegar a percibir se relaciona con aquello que conforma la médula o cuerpo esencial de la estructura obligacional de los arrendamientos, es decir, son criterios o directrices generales que, por esta razón, deben ser comunes y de aplicación al conjunto del Estado", incide Sánchez.

"Es decir, la regulación de los criterios para la fijación de la renta, en el marco de una política de vivienda orientada al cumplimiento del mandato constitucional previsto en el artículo 47 de la Constitución Española, se convierten en una pieza clave del sistema, en el sentido de que su régimen jurídico afecta al 'núcleo básico del interés general', al repercutir de forma directa sobre el desarrollo de la economía y su impacto social. O dicho de otra forma, el sector de la vivienda, es un subsector importante de la economía y, en este caso, la intervención del Estado garantiza una unidad de regulación con la que pretende evitarse que se produzcan disfunciones en la actividad y evolución de este mercado que podemos repercutir sobre el conjunto de la economía y en las estructuras socioeconómicas a nivel estatal".