Los subsidios a inquilinos dividen al Banco de España y las promotoras

Una de las vías para afrontar el problema del acceso a la vivienda en España sobre el que los partidos políticos y las promotoras están relativamente de acuerdo pasa por incrementar la partida de ayudas al alquiler de colectivos vulnerables, en especial, los jóvenes.

La Asociación de Promotores Constructores de España ha reconocido como un problema la tardía emancipación de los jóvenes españoles y ha reivindicado que el Gobierno tenga en cuenta las políticas de países como el Reino Unido o Portugal en materia de ayudas al alquiler. En ellas se incluyen, paralelamente, bonificaciones para los propietarios que se ciñan a determinados precios y un paquete de subsidios de hasta el 70% e incluso el 100% de las rentas para los jóvenes de entre 18 y 35 años. "Es un modelo que no limita los precios", han defendido desde la ACPE. 

Los promotores consideran que el Gobierno debe incrementar las ayudas al alquiler de los jóvenes

El "Plan Estatal de Vivienda 2018-2021" de España ofrece ya ayudas directas de hasta un 40% de la renta del alquiler a un conjunto de personas entre las que los jóvenes menores de 35 años son un colectivo más. El Gobierno actual prevé una dotación de 531,71 millones de euros para ayudas al alquiler durante los cuatro años del programa. "Un importe claramente insuficiente para atender las necesidades del programa", afirman desde la patronal del ladrillo."Es difícil hacer la comparativa entre un mercado (el español) u otro dado (el portugués) debido a las diferencias entre ambos países, pero parece claro que la administración española tiene deberes por hacer ya que los jóvenes comparten el programa con otros colectivos".

Opinión contraria a los subsidios del BdE

Tras analizar un cúmulo de ejemplos de políticas de intervención del mercado de la vivienda, la investigación de David López-Rodríguez y María de los Llanos Matea para el Banco de España reconoce que "en términos agregados, las cuantías destinadas a subsidios al alquiler de vivienda en España se sitúan hasta la fecha entre las de menor cuantía en términos de PIB entre los países de la OCDE que disponen de este tipo de políticas", aunque matiza que "este reducido peso relativo de los subsidios al alquiler en España se explica por la mayor relevancia presupuestaria que tradicionalmente habían tenido los programas que facilitaban el acceso a la vivienda en propiedad a precios inferiores a los del mercado".

La inversión pública en vivienda en España, en suma, se interrumpió tras la crisis, mientras "la cuantía destinada a los subsidios a la demanda es particularmente relevante en economías como Reino Unido, Francia, Finlandia, Alemania, Países Bajos, Suecia o Estados Unidos. En buena parte de estos programas, el apoyo a la demanda no solo incluye el subsidio de una parte del alquiler, sino también la financiación de otros gastos relevantes asociados al arrendamiento, como son los suministros o el aseguramiento de la vivienda", recoge la investigación. El Banco de España destaca el ejemplo de Reino Unido, donde las ayudas han alcanzado en algunos casos el 100% de la renta. Sin embargo, concluye que el subsidiar la demanda, esto es, a los potenciales inquilinos, acaba teniendo un efecto bumerán si no se incrementa paralelamente la oferta. 

"La teoría económica predice que buena parte de los subsidios y de las deducciones fiscales destinados a segmentos específicos de la demanda de alquiler se trasladan a los precios y generan un incremento de las rentas del alquiler cuando esta demanda se enfrenta a una oferta relativamente rígida, especialmente en el corto plazo", dice el Banco de España. La traslación a los precios solo se mitigaría en caso de que los subsidios a la demanda estimularan una reacción de la oferta, bien induciendo la construcción de nueva vivienda en alquiler, bien aumentando el mantenimiento o la calidad de la vivienda arrendada. En caso contrario, buena parte del gasto público o fiscal destinado a mejorar la accesibilidad a la vivienda de determinados colectivos provoca un incremento de los precios del alquiler que supone una transferencia de recursos a los propietarios de los inmuebles arrendados".

Más burbuja y menos productividad

Tras analizar la evidencia empírica, el informe del Banco de España destaca que los subsidios al acceso a la vivienda han derivado en aumentos de precios en EE.UU., Reino Unido y Francia. "En las 90 áreas metropolitanas de mayor tamaño de Estados Unidos el programa de cheques habría incrementado los alquileres, de media, en un 16% (...) A mediados de la década de los noventa, entre un 60% y dos tercios de la reducción de los subsidios del programa de housing benefit (en el Reino Unido) a los nuevos solicitantes supuso una reducción de los precios del alquiler, revelando de ese modo que buena parte del subsidio se trasladaba a los propietarios (...) En la misma línea, Laferrère y Blanc (2004) y Fack (2006) muestran como en Francia los subsidios directos al alquiler de vivienda también han tenido un efecto alcista en los precios de mercado y han supuesto, principalmente, un incremento de los ingresos de los propietarios de las viviendas arrendadas".

De acuerdo al supervisor financiero, además, los subsidios, por estar vinculados a no sobrepasar determinados niveles de renta, han tenido un efecto desincentivador del empleo. "La evidencia empírica muestra reducciones de la participación en el mercado de trabajo asociadas tanto al programa de cheques para el alquiler de vivienda de Estados Unidos como al programa housing benefit del Reino Unido".

Promotores y BdE coinciden en estimular la oferta

A preguntas de Vozpópuli sobre la cuestión de los subsidios, desde ACPE responden al informe del BdE que "nuestra postura es que deberían tenerse en cuenta ayudas de las distintas administraciones para las capas más desfavorecidas o el acceso a primera vivienda de los jóvenes".

Paralelamente, destacan la similitud de apreciaciones con el Banco de España en otros campos de posible intervención pública, como en el rechazo a cualquier tipo de control de precios -al que el supervisor financiero considera un política solo eventualmente eficaz en el corto plazo y capaz de desatar guetos-, y concluyen que, tras su estudio, "parece evidente que una actuación decidida sobre el problema del alquiler debería llevar aparejada la suma de: libertad en la fijación de rentas, un aumento de la oferta y una mayor seguridad jurídica, todo lo cual redundaría en unos incrementos de los precios del alquiler más acordes con los incrementos de las rentas de los arrendatarios".

El Banco de España, sobre todo, destaca la fuerza de la seguridad jurídica como impulsora de la oferta privada y pone paralelamente el ejemplo de la promoción de vivienda pública del País Vasco en la primera década del actual siglo como ejemplo a seguir dentro de España.

Sin evidencia empírica "concluyente" sobre pisos vacíos

Donde menos tajante se muestra el BdE es en cuanto a posibles impuestos a los pisos vacíos como los que ya han comenzado a implementarse en Cataluña -que han sido avalados por el Tribunal Constitucional y que entienden por 'vivienda vacía' la que lleva dos años desocupada sin causa justificada-. Se trata de un mecanismo regulador cuestionado por promotores y propietarios que el actual Gobierno sopesa impulsar, y que el supervisor financiero considera precisamente una medida intervencionista resultante del fracaso de las subvenciones a los inquilinos antes referido.

"Las anteriores limitaciones de las políticas fiscales sobre la demanda de alquiler explican la aparición de propuestas impositivas dirigidas a incidir sobre la oferta de alquiler", ahondan desde el BdE, que considera que las penalizaciones a las viviendas vacías se enfrentan a distintas dificultades. "La efectividad de una mayor fiscalidad sobre las viviendas desocupadas para incrementar la oferta de alquiler de vivienda se enfrenta a retos económicos asociados, principalmente, a la heterogeneidad de los motivos que explican la existencia de viviendas vacías. En concreto, la existencia de viviendas desocupadas es un hecho común en zonas con problemas de despoblación y cuyos mercados de la vivienda no se encuentran tensionados". 

El Banco de España añade que la teoría económica marca que "un impuesto que penalizara este tipo de inmuebles se trasladaría, en un contexto de escasez relativa de vivienda, al precio final del alquiler, y su carga recaería en el nuevo inquilino. Finalmente, debe tenerse presente que esta tasa sería ineficaz para estimular la oferta de alquiler de vivienda si no existiese antes un nivel suficiente de seguridad jurídica o una rentabilidad neta del alquiler mínima que incentivaran al propietario por el arrendamiento de la vivienda".

El supervisor financiero considera que la evidencia en materia de penalizaciones fiscales a pisos vacíos es "escasa y poco concluyente"

A la hora de analizar la evidencia empírica, el estudio del BdE cita el caso francés. "Un caso relevante de penalización fiscal de la vivienda desocupada es el de Francia, donde en 1999 se introdujo un impuesto a las viviendas vacías en las grandes ciudades con tensiones en los mercados inmobiliarios. La evaluación empírica de esta medida muestra una reducción de la tasa de viviendas vacías en las grandes ciudades francesas de un 13% en promedio, debida a la introducción del impuesto (...) En términos del precio de la vivienda, no se documenta en el corto plazo una caída de los precios a escala municipal, posiblemente como consecuencia de que el número de viviendas vacías que se movilizaron fue relativamente reducido en relación con el stock total".

En sus conclusiones, en cualquier caso, el supervisor financiero se limita a decir que la evidencia en la materia es "poco concluyente". "En conjunto, la evidencia empírica sobre el impacto de estas políticas fiscales sobre la oferta de vivienda de alquiler es escasa y muy dependiente de las características idiosincráticas de los mercados locales sobre las que se aplican".