El ladrillo que puede garantizar el futuro de los pensionistas

La crisis de las pensiones es un secreto a voces. El Fondo de Reserva de la Seguridad Social, el seguro de vida del sistema público, ha pasado de 66.815 millones de euros en 2011, su cifra más alta en los últimos nueve años, a 11.602 millones de euros en 2017, la más baja en el mismo periodo. Además, según la última encuesta de 'Movimiento Natural de Población' publicada por el INE, cada vez se vive más y nacen menos niños.

La pirámide demográfica española comienza a dilatarse por arriba, donde figuran las edades más avanzadas, y se modera por abajo, con la caída de la natalidad. Así, cada vez se jubilarán más, pero también peor: la OCDE augura que la tasa bruta de reemplazo, es decir, el porcentaje de pensión que le quedará a un jubilado en relación al último salario, se reducirá a casi el 50% para 2060. Esto significa que aquellos que disfruten de una pensión en el futuro sólo cobrarán el 50% de su último sueldo.

Si actualmente la pensión media de jubilación en España es de 1.058,64 euros, los expertos esperan que acabe rondando los 600 euros. El Gobierno quiere evitar la quiebra del sistema y está prevista la entrada en vigor plena de las últimas reformas: incrementar las cotizaciones sociales, retrasar la edad de jubilación, aumentar los requisitos para acceder a la pensión máxima o limitar las prejubilaciones. Ante tal panorama, ¿existen alternativas al sistema público de pensiones?

Lo cierto es que sí, y una de las opciones está en el ladrillo, aunque no exenta de riesgo. A diferencia de la mayoría de países europeos, en España la compra se ha impuesto al alquiler y el volumen de activos residenciales es aún muy alto. Desde Eurostat aseguran que casi 8 de cada 10 españoles (78,8%) son propietarios del inmueble en el que viven, muy por encima de la media europea (70,1%). Además, según publicaba en enero el Banco de España en la ‘Encuesta financiera de las familias’, el 39,8% de los hogares son propietarios de otros activos inmobiliarios que no son su vivienda principal, como segundas viviendas, solares o fincas.

Encuentre más estadísticas en Statista

El ahorro privado a través de la venta de la propiedad es una opción cada vez más considerada entre los españoles. Las diferentes alternativas, como las rentas vitalicias o las hipotecas inversas, conllevan estímulos fiscales que las convierten en atractivas para el ciudadano, ya sea para conseguir liquidez durante el resto de su vida o para completar una pensión adicional.

El fiasco de la hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años o con un porcentaje de discapacidad superior al 33%, y con una vivienda propia, que necesariamente tiene que ser la habitual. A diferencia de una hipoteca al uso, al solicitar este tipo de producto es el cliente el que recibe dinero del banco por su casa. En función del valor de la vivienda, el banco da al solicitante una renta mensual con la que subsistir en sus últimos años de vida, obviamente, con unos intereses.

Es un préstamo, pero dosificado en el tiempo. Además, su incentivo es que el titular puede obtener rentabilidad de la residencia en la que vive sin salir de ella hasta el día de su muerte; y al tratarse de un préstamo, estos ingresos no tributan en el IRPF. Pero ¿a costa de qué? Tras el fallecimiento, la entidad bancaria se queda con dicha vivienda. Y, dependiendo de la edad y la salud del prestatario, no siempre se acaba pagando todo su valor.

Sin embargo, su mayor inconveniente recae sobre terceros: los posibles herederos. Si, por ejemplo, el titular de la hipoteca inversa ha dejado en herencia dicha vivienda a sus hijos, éstos deberán hacer frente a la deuda adquirida, es decir, deberán devolver al banco el dinero percibido por el padre o la madre más los intereses. Como en cualquier herencia, se traspasan los activos y los pasivos, aunque podrán intentar renunciar a ella, hacerla a beneficio de inventario o vender la casa para hacer frente a dicha obligación.

Juan Ignacio Navas, fundador del bufete de abogados Navas & Cusi, explica que los tipos de interés aplicados a este tipo de producto bancario son muy altos, en torno al 8-9%, por lo que asegura que cualquier plan de pensiones es mucho más aconsejable. “Quien acude a la hipoteca inversa es gente adulta, sin trabajo, que se ha quedado sin recursos (…) pero es mucho mejor venderla, irse a vivir de alquiler y administrarse”, explica Navas.

“Uno de los problemas surge cuando estás en la obligación de la entrega de ese inmueble y las cantidades recibidas no han sido lo suficientemente grandes para cumplir el valor del inmueble. Tiene que haber una mayor regulación financiera para evitar condiciones abusivas, para mí hoy en día es un mercado opaco”, confiesa. Y es que, en algunos casos, los herederos podrían tener que poner dinero propio si el inmueble ha perdido valor.

Muchas entidades bancarias afirman no comercializar ya hipotecas a tipo inverso. “La gama de hipotecas son a tipo fijo, variable y mixto. Sobre el por qué no se comercializan, son cosas que responden a una estrategia comercial de la que no se dan detalles”, declaran desde el Santander. “En nuestro caso, estas hipotecas fueron mínimas y siempre por petición del cliente. No tenemos ya hipotecas inversas en el banco, siempre tuvimos muy pocas y ahora no las hay”, revela el BBVA.

La Asociación Hipotecaria Española asegura no tener datos oficiales sobre las ofertas de hipotecas inversas. Este sistema de financiación, que cuenta con el respaldo de la Ley Hipotecaria desde su reforma en 2007, parece haber quedado en el olvido. Los expertos coinciden en que debe aplicarse aquello de ‘evolucionar o morir’, y el sector debe reformular el producto, aumentar la transparencia y evitar malas prácticas si quiere seguir por esta senda.

El repunte de las rentas vitalicias

Las rentas vitalicias convencionales consisten, de igual forma, en que el titular recibe una renta periódica hasta su fallecimiento con ventajas fiscales, pero aportando un capital único inicial que la aseguradora se encarga de ofrecer más tarde en cuotas. En caso de no disponer de liquidez para poder contratarla, el asegurado puede vender su vivienda habitual, pero pocos están dispuestos a hacerlo por la necesidad de recurrir entonces a residencias o alquileres.  

La hipoteca inversa, a pesar de los inconvenientes mencionados, es interesante en tanto que el cliente pone de aval su vivienda pero conserva el disfrute de la misma hasta su fallecimiento. Pero desde la última reforma fiscal de 2014, existe otra casuística: la transformación de cualquier otro patrimonio en renta vitalicia; como segundas viviendas, fondos de inversión o acciones en Bolsa.

La aseguradora se encarga de gestionar el dinero proveniente de la venta de esos bienes para que, independientemente de los años que viva el cliente, reciba siempre la misma cuota. Desde la Asociación Empresarial del Seguro (Unespa) explican que “es una manera de evitar el riesgo de sobrevivir a los ahorros, es decir, de vivir más de lo que aguanta el dinero”.

El objetivo de la renta vitalicia es generar fuentes de ingresos alternativas a personas que tienen patrimonio pero que no tienen efectivo o que necesitan más efectivo", explican desde Unespa

Además, si el vendedor -que necesariamente debe ser mayor de 65 años- obtiene ganancias en la transacción, éstas estarán libres de impuestos hasta un límite de 240.000 euros -cuando normalmente se deberían tributar-. Si la reinversión en renta vitalicia es menor al importe de la venta, la exención se aplicaría proporcionalmente. No obstante, el condicionante para disfrutar de estos beneficios fiscales es que se destine a la renta vitalicia en un plazo máximo de seis meses.

“La inmensa mayoría de las familias españolas tienen, por lo menos, una casa en propiedad. Así que el objetivo de este tipo de renta vitalicia es generar fuentes de ingresos alternativas a personas que tienen patrimonio pero que no tienen efectivo o que necesitan más efectivo”, explican portavoces de Unespa.

Este producto, que lleva en el mercado menos de dos años, desde finales de 2015, ha sido contratado ya por 9.208 personas en España, según datos proporcionados por dicha asociación. En total, 1.140 millones de euros han sido confiados a las compañías aseguradoras. Un dato que demuestra el éxito de esta nueva alternativa a las pensiones públicas, con un futuro incierto y cada vez más lejos de lo que un día fueron.