España suma 40.000 viviendas nuevas sin vender: ¿riesgo de una burbuja?

El mercado inmobiliario suma unas 40.000 casas nuevas sin vender desde 2019. Un excedente que no es desdeñable a juicio de fuentes del mercado pero no por eso "alarmante". La cifra de viviendas nuevas sin colocar creció durante la pandemia, conforme se ha ido incrementando también el número de casas terminadas, pero sigue lejos de los niveles que llevaron a la burbuja que pinchó en 2008.

El nivel de absorción de las casas ha vuelto a subir ligeramente en 2021, hasta rondar el 80%, la velocidad de crucero que se alcanzó ya en 2017 respecto al grueso de viviendas nuevas desde 2008. En zonas como Barcelona, las Islas Baleares y puntos de la España vacía como Badajoz y Ávila, el porcentaje de unidades residenciales que no han encontrado comprador ha rebasado el 30% en estos últimos tres años. Otras zonas con grandes volúmenes absolutos como Alicante, Vizcaya o Málaga han superado el 80% de absorción.

En contraste, el volumen de casas disponibles para la venta en todo el país ha caído más de un 40% durante la pandemia, hasta las 320.000 casas, por primera vez por debajo de las 400.000 desde la crisis, según estadísticas oficiales. En 2008, el stock superaba las 600.000. La reducción general del parque coincide con un freno en la progresión de la vivienda nueva.

El mercado descuenta que durante 2022 se podrá terminar de absorber el excedente de vivienda nueva que se generó especialmente en 2019 y 2020 por un rebote en la demanda, nacional y sobre todo extranjera.

Es más, la proyección es que las casas nuevas se encarezcan en entre un 5% y un 10%, al estar dirigidas a puntos con alta demanda por parte de una gestión más profesionalizada que en la burbuja y mediar, por derivadas de la covid como el ahorro embalsado en un contexto de abundante liquidez, la reducción del stock general de vivienda que dejó la crisis del 2008.

En 2021, más viviendas que hipotecas

Entre aquel año y 2007 se sumaron tres millones de hipotecas - por las 800.000 casas que se vendieron en 2007-, lo que arrojaba una media de más de 125.000 préstamos hipotecarios al mes. Ahora, aun con un incremento considerable de las hipotecas respecto a 2020, la cifra sigue en niveles de 2011-2012, unas 40.000-50.000 mensuales. El volumen de operaciones hipotecarias se mantiene en números saludables a juicio de fuentes del sector teniendo en cuenta que el mercado se encamina a las 600.000 ventas este año, esto es, más ventas que hipotecas.

"El mercado hipotecario de viviendas presenta un ratio de endeudamiento medio (LTV) del 64,8% con apenas un 8,8% de las hipotecas con un LTV por encima del 80%. Durante la burbuja inmobiliaria del 2007 el 17% de las hipotecas llegaron a tener un LTV > 80%", inciden desde Colliers para esgrimir que el mercado actual dista de 2008. Las hipotecas se han concedido en 2021 con tasas de interés en mínimos históricos y "no se espera a corto plazo un aumento de los tipos", de acuerdo a la multinacional de la consultoría de inversiones inmobiliarias.

En esa línea, el dato que expertos como la Asociación Española de Análisis de Valor destacan es el margen del precio actual de las viviendas respecto a sus máximos históricos. Según Tinsa, el precio sigue estando de media alrededor de un 30% por debajo de los picos que se alcanzaron en la burbuja.

Precaución e interrogantes

Como precaución, fuentes del mercado como la consultora Gloval o el centro de estudios del BBVA han advertido de una sobrevaloración de la vivienda. Según Gloval, unas diez millones de casas en distintos puntos del Estado (el 40% del parque) corren riesgo de burbuja por sobrevaloración de hasta un 40% ante un deterioro de la situación económica.

Málaga, Barcelona, Bilbao, Madrid, Valencia y Palma de Mallorca son las principales zonas en riesgo, donde más de un 50% del mercado residencial (de primera y segunda ocupación) que estaba a la venta se encontraba "sobrevalorado" antes de la pandemia. En el caso de Málaga, el riesgo alcanzaba al 99% de las secciones censales.

De acuerdo al BBVA, las viviendas estaban especialmente sobrevaloradas en Baleares y la Comunidad de Madrid -alrededor de un 20%- antes de la pandemia. En el último año, Baleares, Madrid y Málaga han rebasado sus límites históricos. En el caso de la ciudad andaluza, las compras por parte de extranjeros superan ya las cifras precovid. El Banco de España ya ha sugerido una relación entre el encarecimiento de la vivienda y el peso del comprador foráneo.

El mayor interrogante para el año entrante pasa por la nueva fiscalidad inmobiliaria, y la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Esta será acogida de diferentes maneras según el signo político de cada comunidad autónoma, lo que aumentará el interés comprador en unos sitios y lo retraerá en otros.