Cambio de ciclo en la vivienda: Caixabank estima que el acceso se endurecerá un 20%

La inminente subida de tipos del Banco Central Europeo impactará de forma notable en el mercado de la vivienda en España. Así se desprende de una proyección trazada por el principal banco español, Caixabank, sobre cómo evolucionaría la tasa de esfuerzo de los españoles en el acceso a una casa ante el shock que se avecina en la financiación.

De acuerdo a los cálculos de Caixabank, el coste de adquirir un piso tendería a incrementarse de forma significativa en los próximos meses. El peso potencial de la hipoteca sobre los ingresos aumentaría en hasta un 20%, desde un saludable 33,4% a finales de 2021 hasta cifras incluso por encima del 40% a finales de este año y principios del siguiente, estabilizándose en torno a un 40,4% a cierre del 2024 -el umbral de sostenibilidad está en el 35%-.

Dichas cifras forman el horizonte que delinea el principal banco español tras poner en relación su información y perspectivas del propio mercado residencial con los tipos de interés implícitos en el mercado a cierre del mes de junio -que presagian la forma en la que actuaría el Banco Central Europeo sobre los tipos de interés-.

Sin tomar en cuenta los implícitos, Caixabank augura un incremento de la tasa de esfuerzo en vivienda de los españoles algo menor, del 15%, que se visibilizaría igualmente entre finales de 2022 y comienzos de 2023. En ese año, la compraventa de vivienda retrocedería alrededor de un 15%, según las estimaciones del primer banco español.

Vivienda más inaccesible pero sin pinchazo a la vista

Caixabank proyecta que la tasa de esfuerzo teórico alcanzará en 2023 el mayor nivel desde el año 2011 -entonces, en el meollo de la crisis de deuda soberana-. El peso potencial de la hipoteca sobre los ingresos seguiría aún así algo lejos de los niveles que desembocaron en la crisis inmobiliaria de 2008.

Las cifras de esfuerzo de los próximos tres años (2022-2023-2024) se asemejarían a las que se dieron en 2005. Desde 2006 hasta 2009, la tasa se acabó posicionando siempre por encima del 40%, para luego bajar abruptamente -por la caída de los precios- y solo rebotar esporádicamente en 2011 ante el deterioro de la situación de las familias.

"La probabilidad de una corrección severa en los precios es baja toda vez que los precios se mantienen en línea con los fundamentales"

Así las cosas, Caixabank anticipa ahora una mayor dificultad general para el acceso a la vivienda que se traduciría en un menor número de transacciones pero que no tendría por qué venir de la mano de un pinchazo inmobiliario. En este sentido, el banco considera que el sector inmobiliario afronta el cambio de ciclo de la financiación con unos fundamentales más sólidos que los previos a 2008.

Entre otras cuestiones, el ritmo actual de obra nueva al año equivale a la mitad de los hogares que se crean (en 2008 era al revés); las hipotecas a tipo fijo tienen un peso superior al 60% (por el 3% de la burbuja); los préstamos financiados por encima del 80% representan un 8,5% del mercado (frente al 18% de la crisis pasada), y la deuda de los hogares es menor (representa un 58% del PIB frente al 85% de 2008).

"La probabilidad de una corrección severa en los precios es baja toda vez que los precios se mantienen en línea con los fundamentales", resumen desde el equipo de estudios de Caixabank. De hecho, pronostican un repunte de los precios de la vivienda de hasta el 6% para el conjunto de 2022 - por encima del 3,5% estimado en mayo- dada la fuerza que conservaría la demanda con mayor poder adquisitivo y el impacto del alza en los costes de construcción. Aún así, el banco ha ajustado a la baja su previsión para 2023, año que los precios saldarían con un tenue aumento del 2% -frente al 3,2% pronosticado anteriormente.