La vivienda entra en fase de sobrevaloración pero aún lejos de los niveles de la burbuja

Aviso cauteloso pero consistente al inmobiliario y la banca sobre el boom que vive la vivienda. De acuerdo al Banco de España, el supervisor de las entidades financieras, el mercado residencial ha empezado a mostrar "incipientes indicios de sobrevaloración", si bien estos permanecen alejados de los niveles que se alcanzaron en la antesala de la crisis inmobiliaria.

"Los indicadores sobre desequilibrios en el mercado inmobiliario venían mostrando algunas señales leves de sobrevaloración desde el inicio de 2020, que se han incrementado ligeramente en 2021", enuncia el BdE en su último Informe de Estabilidad Financiera, alzando el tono respecto al mismo estudio del pasado otoño, cuando decía no observar indicios de sobrevaloración.

Para cifrar estos desequilibrios, el supervisor traza proyecciones que ponen en relación la evolución de los precios con los ingresos de las familias y el tipo de interés de las hipotecas. Atendiendo a su informe, los precios de la vivienda en España superaron su punto de equilibrio en 2020 por primera vez desde 2010, y la tendencia se ha acentuado desde 2021. Eso sí, con un exceso respecto al precio de equilibrio que gira en torno al 5%, frente a la horquilla de entre un 10% y un 30% de desfase en la que se movió el mercado entre 2004 y 2008.

"Aunque (los precios) se siguen situando cerca de valores de equilibrio, es necesario hacer un seguimiento estrecho de este mercado, sobre el que el conflicto bélico podría tener efectos contrapuestos, dada la erosión real de los ingresos de los agentes que representa el aumento de la inflación y el posible endurecimiento de condiciones financieras, pero también su carácter de activo refugio ante corrección de los precios de los activos financieros", señalan desde la entidad que preside Pablo Hernández de Cos. La mayor tasadora de España, Tinsa, ya ha advertido de "cierta desaceleración en el crecimiento de los precios" a lo largo de este 2022.

A juicio del BdE, "por el momento, no se han observado señales de riesgo suficientes" que justifiquen medidas macroprudenciales como las que el supervisor podría imponer sobre la concesión de hipotecas y préstamos en el sector inmobiliario relativos a vivienda

Dentro del Banco de España consideran igualmente que, a diferencia de otros países europeos, en nuestro país "por el momento, no se han observado señales de riesgo suficientes" que justifiquen medidas macroprudenciales como las que el supervisor podría imponer a la luz de su Circular 5/2021 sobre la concesión de las hipotecas y de los préstamos a los sectores de la construcción y/o inmobiliario.

"No obstante, debemos mantener un seguimiento cercano de la evolución de este mercado y del crédito asociado, con el fin de detectar de manera temprana desequilibrios relevantes en los precios o deterioros de la calidad crediticia que requieran actuar con antelación a la materialización de riesgos", inciden desde el BdE. "Debemos, en suma, permanecer vigilantes ante la evolución del mercado inmobiliario español".

La demanda de vivienda crece más que la oferta

El informe del Banco de España destaca que en 2021 las compraventas de vivienda registraron sus niveles más altos desde 2008, un 18% por encima de los de 2019, mientras que la oferta en el mismo período solo creció un 1%, lo que ha contribuido al incremento de precios.

Como argumentos tras la fortaleza de la demanda el último año, el BdE cita la mejora del contexto económico y epidemiológico, las favorables condiciones financieras, la materialización de decisiones de compra pospuestas con la aparición de la pandemia y los cambios en las preferencias de las familias generados a raíz de la covid -como una mayor demanda de vivienda unifamiliar frente a la colectiva, o su desplazamiento hacia la periferia de las grandes ciudades-.

"El considerable repunte en los costes de los materiales y la creciente escasez de mano de obra en el sector de la construcción, que está llevando a la ralentización e incluso paralización de algunas obras en marcha, podrían producir aumentos adicionales en el precio de la vivienda nueva durante el presente año", añaden desde el BdE. Grandes promotoras nacionales como Neinor o Aedas han proyectado subidas de precio superiores al 5% para este 2022 para compensar un alza de costes del 10%.

Los hogares con mayores ingresos impulsan las hipotecas

En cuanto a la financiación del sector, el Banco de España constata que la tendencia a la baja desde la crisis del crédito a la construcción y la promoción tiende a menguar, aunque el volumen de estos créditos se mantiene incluso por debajo de los niveles de 2004. Sobre hipotecas de vivienda, el BdE destaca que en 2021 alcanzaron "los niveles más elevados desde 2010", si bien se mantienen lejos todavía de los niveles de 2006-2007.

En la misma línea, desde el supervisor inciden en que los estándares de crédito de las nuevas hipotecas "no experimentaron cambios sustanciales" durante el último año: los niveles de endeudamiento de los prestatarios se han mantenidos estables. La investigación del BdE arroja también la evidencia de que fueron los hogares con más ingresos los que más aportaron al alza de hipotecas: los grupos que vieron incrementada su cuota sobre el mercado fueron los dos quintiles de mayor renta. Y los que retrocedieron, en suma, fueron los dos quintiles de menores ingresos.

Todo ello, mientras el interés de las hipotecas a tipo fijo -el grueso del mercado actual- se redujo hasta "converger" con el de las de tipo variable."En un contexto de mayor peso de las hipotecas a tipo fijo en la nueva financiación y de caída de los diferenciales, el riesgo de un aumento de los tipos de interés para las entidades financieras asociado a un eventual endurecimiento de la política monetaria adquiere más relevancia", advierten desde el BdE, "aunque su severidad dependerá de la medida en que estas tengan cubierta su exposición a este riesgo".