Por qué la vivienda se encarece más allá de la inflación

La compraventa de vivienda está en su momento más dinámico desde el pinchazo de la burbuja, con subidas en las operaciones del 50% interanual. Lejos queda ya la proyección, al inicio de la pandemia, de un derrumbe de los precios similar al que siguió a la crisis de 2008.

Los precios se frenaron durante 2020 y sufrieron algunas caídas en ciertos mercados pero el rebote de 2021 ha ahuyentado por completo los fantasmas del sector... o al menos, por un tiempo prudencial. Las primeras proyecciones ponían el foco en una evolución angustiosa del paro que se ha evitado hasta el momento a golpe de Expedientes de Regulación Temporal de Empleo y préstamos avalados por el Instituto de Crédito Oficial.

El principal elemento soslayado entonces fue la dinámica que experimentaría el ahorro de los españoles. La covid, sus oleadas y restricciones derivadas acabaron llevando a los consumidores a incrementar sus ahorros como nunca había sucedido desde 1999, el primer año con registros. El ahorro nacional subió un 14,8% al cabo de 2020, un afluente de liquidez que se está viendo reflejado en la vivienda, el valor refugio por excelencia en España con un mercado en un 85% de propiedad.

Mercados como el de Estados Unidos viven una subida de los precios de la vivienda que ronda el 20%, por encima del 8% a fecha de octubre en el conjunto del territorio español según Tinsa

Todo lo anterior, en un contexto marcado por un cambio en las preferencias de los consumidores. Distintas encuestas de opinión realizadas por las inmobiliarias constatan un repunte considerable del deseo de mudar la residencia a una mejor y/o más amplia o mejor ubicada con mayor iluminación natural. Las herencias forzosas por la pandemia plantean también una fuente de liquidez necesaria para una cantidad no desdeñable de potenciales vendedores.

En paralelo colea el consabido marco internacional de abundante liquidez, que ve en la vivienda un bien de rentabilidad positiva garantizada en un contexto de tipos negativos. Mercados como el de Estados Unidos viven una subida de los precios que ronda el 15%, por encima del 8% a fecha de octubre en el conjunto del territorio español según Tinsa, la mayor tasadora del mercado.

Se encarece la construcción de vivienda

La crisis de suministros actual también golpea en la línea de flotación del sector y agita su endémico problema de falta de mano de obra. Según distintas fuentes del mercado inmobiliario, los costes de obra nueva residencial acumulan una subida superior al 10% en lo que va de año, añadido al encarecimiento de 2020.

Una de las principales promotoras cotizadas ya ha comunicado a sus inversores que trasladará esas subidas a los precios, lo que hace pensar que la obra nueva tiene margen al alza el próximo año.

La segunda mano, mayoritaria, puede también encajar nuevos golpes de la inflación, con incidencia directa, por ley, en la renovación de alquileres. A fecha de octubre, el Índice de Precios al Consumidor anotaba un 5,2% interanual, espoleado sobre todo por el encarecimiento de la luz, que se refleja ya en los contratos de vivienda en alquiler renovados en noviembre.

El precio de la vivienda en España en general está todavía un 29% por debajo de su máximo histórico

Mejor aún se explica el boom de ventas si se tiene en cuenta la nueva fiscalidad sobre el residencial que entrará en vigor a partir de 2022. Los nuevos valores de referencia de los inmuebles que está ultimando Hacienda con motivo de la Ley de Lucha contra el Fraude llevan a expertos a recomendar la venta o donación de las casas de ser posible.

La nueva Ley de Vivienda en el Estado, proyectada por el Gobierno ante Bruselas para el tercer trimestre de 2022, dividiría además al país entre comunidades que limitarían la rentabilidad de la inversión y otras sin restricciones, lo que tendría sus efectos en el futuro cercano y lejano.

Según Tinsa, el precio de la vivienda en España en general está todavía un 29% por debajo de su máximo histórico. Existen puntos en Baleares, Madrid y Andalucía que están tocando picos. Otro, como Cataluña, ya con su propia ley de limitación a las rentas por alquileres, ha conseguido disparar ventas como las demás comunidades pero a costa de bajar los precios, según se desprende del Notariado, y de reducir la oferta en el mercado del alquiler, lo que podría acabar dificultando aún más el acceso a la vivienda a largo plazo.