Hace unos días, el presidente de Bankia, José Ignacio Goirigolzarri, mostró su sorpresa durante la presentación de los resultados anuales de la entidad por la marcha de las formalizaciones de hipotecas en los últimos meses del año. “Esperábamos un cierto estancamiento y, sin embargo, hemos registrado un récord en las cifras del cuarto trimestre y también, individualmente, del mes de diciembre”. Bankia cerró el año 2020 con un crecimiento del 14,3% en las nuevas operaciones de concesión de préstamos para la adquisición de vivienda, que alcanzaron los 3.348 millones de euros en el conjunto del ejercicio. Lo ocurrido en Bankia ha sido una excepción, aunque otras entidades, donde las cosas no han evolucionado tan bien, han reconocido una ligera mejoría de la financiación hipotecaria en el cuarto trimestre del año.

La realidad es que 2020 ha sido un buen año en general para este tipo de operaciones. En el pasado mes de diciembre, los bancos y los establecimientos financieros de crédito concedieron 5.448 millones de euros en nuevas operaciones de crédito hipotecario, según los últimos datos publicados por el Banco de España. Se trata de la mayor cifra mensual en los últimos diez años, lo que ha permitido que, a pesar de la crisis económica sobrevenida por la pandemia del coronavirus, el pasado ejercicio se haya cerrado con 43.971 millones de nuevos préstamos, también la cantidad más elevada desde 2010.

¿Cómo se pueden sostener estos datos con los últimos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, que situaban el descenso acumulado del número de hipotecas constituidas sobre viviendas hasta el mes de noviembre en el 7% en tasa interanual? Por una razón muy simple: se conceden un menor número de hipotecas, pero las que se firman son por un importe medio mucho más elevado.

Endurecimiento de las condiciones

La banca, según la última Encuesta de Préstamos Bancarios, ha endurecido en los últimos meses los criterios de concesión de crédito, por el temor a la situación económica general del país y a la solvencia de los prestatarios, aunque ha sido menos rigurosa en la compra de vivienda. Es menos rentable, pero fideliza a los clientes con la entidad durante muchos años.

Nada hacía presagiar este comportamiento en el mercado hipotecario. El año comenzó con absoluta normalidad y cifras de negocio muy parecidas en los dos primeros meses del año a los del anterior. La declaración del estado de alarma, a mediados de marzo, provocó una reacción de pánico en los ciudadanos, que se dejó sentir en la actividad bancaria. Las nuevas operaciones de crédito hipotecario cayeron un 25,2% en ese mes y se desplomaron un 50,6% en abril. Entre marzo y mayo, la financiación para la compra de vivienda se redujo un 33,24%.

Todo cambió, sin embargo, en la segunda mitad del año. Entre julio y diciembre se formalizaron nuevas operaciones por importe de 25.276 millones de euros, un 17,59% más que en el mismo periodo de 2019. Los meses de noviembre y diciembre fueron especialmente intensos en la concesión de hipotecas. En esta etapa se firmaron préstamos por casi 10.000 millones de euros, con crecimientos interanuales por encima del 18%.

Menos deuda de las familias

Lo que no se ha modificado es la tendencia de las familias a reducir su endeudamiento. El saldo vivo de los préstamos hipotecarios (la cantidad que los ciudadanos tienen aún pendiente de pago para ser realmente propietarios de su vivienda) sigue reduciéndose año tras año. A finales del pasado ejercicio, había disminuido en 6.181 millones de euros. A pesar de todo, sigue siendo muy elevada: 504.404 millones, aunque hace cinco años estaba en 549.238 millones, y en 2010, en 648.281 millones.

¿Qué ha contribuido a transformar de una forma tan radical el mercado? Las crisis económicas son etapas propicias para que los mercados se distorsionen a poco que cambien las condiciones generales. En definitiva, para aprovechar las oportunidades por aquellos que pueden hacerlo. El precio de la vivienda se ha reducido en 2020 alrededor del 5% en dos de las capitales más caras de España, Madrid y Barcelona, y más de un 10% en comunidades como Andalucía, Aragón, Castilla y León, Extremadura o la Rioja. Son datos de una de las principales sociedades de tasación de España, Tinsa. Bankinter, prevé que entre el pasado año y éste, el precio acumule una bajada del 9%.

Otra de las razones que han coadyuvado a la reactivación del mercado hipotecario ha sido, sin duda, la bajada de los tipos de interés y la previsión del BCE de que esta situación permanecerá inalterada en los próximos años. Según el Banco de España, el tipo de interés de un préstamo hipotecario estaba, en términos TAE, en el 2,02% en enero del pasado año. Cerró 2020 en el 1,67%. Parece una diferencia inapreciable, pero supone un descenso del 17,3% en apenas doce meses.

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística correspondientes al mes de noviembre, el tipo de interés medio para una hipoteca sobre vivienda era del 2,45% (2,64% en febrero), oscilando desde el 2,19% inicial para un préstamo a tipo de interés variable y un 2,77% para el de tipo fijo. Comoquiera que el plazo medio de una hipoteca se firma a 25 años por término medio, es necesario tener en cuenta que el euribor, el tipo de referencia más usado para los préstamos a tipo de interés variable, es del -0,505%. Lleva en negativo cinco años. Otra referencia que ha animado el mercado.