En los cuatro primeros meses de este año se han vendido en España 212.928 viviendas. Son casi 40.500 más que en los mismos meses de 2021 (+23,45%), de acuerdo con los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística a través de las transmisiones de derechos de la propiedad. En el mismo periodo de tiempo se han firmado 149.523 hipotecas para la compra de una vivienda, por un importe global de 21.372 millones de euros. La cifra supone un crecimiento del 16,28% en relación con la de 2021.
Para los analistas del sector, estos crecimientos se explican, por un lado, por la falta de oferta de pisos nuevos y, por otro, por el miedo a que un aplazamiento en la toma de la decisión de compra suponga un encarecimiento del tipo de interés del préstamo hipotecario, con independencia de que este se firme a tipo de interés fijo o variable.
Para quienes tienen que hacer frente a la revisión anual de las condiciones de su hipoteca no vienen buenos tiempos. Basta con ver la velocidad de subida del euríbor en esta primera mitad del año, pero, especialmente, a partir del mes de marzo. Las revisiones que se lleven a cabo con la referencia del euríbor del mes de junio van a suponer un coste adicional para el prestatario de alrededor de 100 euros mensuales o si se prefiere, de 1.200 euros anuales.
El euríbor, el indicador de referencia de la mayoría de las hipotecas vigentes en España en estos momentos, cerró el mes de diciembre del año pasado con un tipo medio del -0,502%, tal y como fijó oficialmente el Banco de España. El último dato definitivo corresponde al mes de mayo y sitúa este indicador en el +0,287%. Es un aumento de casi 80 puntos básicos en apenas cinco meses, después de su vuelta a terreno positivo en abril, tras siete años bajo cero.
El euríbor es el precio al que las entidades bancarias europeas se prestan dinero entre sí para cubrir sus necesidades de liquidez en un momento determinado. Lo calcula diariamente el Instituto Europeo de Mercados Monetarios con los datos que aportan los bancos y cajas de los países de la eurozona. De todos los datos elimina el 15% de los tipos de interés más altos que se han dado en el día y el 15% de los más bajos. Con el 70% restante realiza una media, que cada banco central de los países miembros se encarga de hacer oficial todos los meses.
Presión sobre las hipotecas
La presión que la inflación está ejerciendo sobre los bancos centrales y su política monetaria se está transmitiendo al mercado interbancario y el euríbor parece muy lejos de encontrar techo. Basta ver su evolución durante los meses de mayo y junio. El 2 de mayo, primer día laborable de ese mes, cerró en el 0,213% y acabó el día 31 en el 0,390%, lo que se traduce en una variación de casi 18 puntos básicos.
Durante el tiempo transcurrido del mes de junio, el euríbor ha subido hasta el 1,089% el pasado jueves, lo que supone un aumento de 70 puntos básicos en apenas 16 sesiones de mercado. Lleva otros seis días consecutivas cerrando por encima del 1%, aunque da la impresión de que el crecimiento exponencial que ha llevado en las últimas semanas se ha suavizado algo.
El problema para quienes tienen que renovar las condiciones de su hipoteca con carácter anual es que se van a comparar los niveles más bajos a los que ha llegado el euríbor el pasado año (entre los meses de junio y diciembre), con los valores más elevados que se están dando ahora y que pueden darse en los próximos meses si el Banco Central Europeo, como ya ha advertido, sube por segunda vez el precio del dinero (la primera la hará el mes que viene).
Estamos hablando de diferencias que se acercan a los 130 puntos básicos (1,3%), las que van desde el -0,48% de junio de 2021 al +0,786% de media que el euríbor ha marcado este mes hasta el pasado día 23. Para una hipoteca tipo de 150.000 euros a un plazo de amortización de 25 años, la más habitual según el INE, el tipo real que un prestatario estaría pagando en junio del pasado año sería del 1,116%, el resultado de sumar al euríbor un diferencial medio del 1,6%. La práctica normal de las entidades bancarias ha sido elevar el diferencial a medida que el euríbor iba bajando para que se viera menos afectado el margen de intereses.
Perspectivas
En las condiciones antes referidas, el coste mensual de la hipoteca estaría en el entorno de los 571 euros. Con las condiciones actuales, el tipo real pasaría a situarse en el entorno del 2,4% (1,6% de diferencial más alrededor del 0,8% de media del euribor en junio), que se traduciría en un pago mensual de 664 euros, es decir, 93 euros más mensuales o, si se prefiere, 1.100 euros más cada año.
Si el euríbor cerrará junio en el 0,9%, algo que no es descartable por la evolución de los últimos días, el tipo real subiría al 2,5% y el coste mensual de esa hipoteca tipo pasaría a ser de 671 euros, es decir 100 euros más cada mes hasta la próxima revisión o 1.200 euros más anuales.
Y es que con un tipo de interés del 1,116%, un préstamo hipotecario de 150.000 euros a 25 años devenga unos intereses totales de casi 22.000 euros. Si el tipo de interés sube al 2,4% y permanece inalterado durante la vida del préstamo, los intereses ascenderían a más de 49.500 euros, según los simuladores de hipotecas más utilizados en nuestro país.
