La rentabilidad del alquiler cae al nivel del bono español al calor de la Ley de Vivienda

La rentabilidad bruta de alquilar una vivienda ha caído hasta el 3,4% al cierre del último trimestre, según se desprende de los últimos datos al efecto del Banco de España. En el último año, el filón de los arrendamientos residenciales ha retrocedido un 8%, atendiendo a la misma fuente.

Una pérdida de negocio que cobra cierta relevancia cuando se constata que la principal competencia del alquiler de vivienda por la seguridad de sus retornos se ha revalorizado el último año: la deuda pública. La rentabilidad del bono español a diez años cerró el último trimestre también en el 3,4%, por el 1,5% que ofrecía hace un año y el 0,1% con el que había cerrado el 2021.

De este modo, destinar una vivienda a alquilarla es, en promedio, igual de rentable que el bono más seguro, el estatal. En sectores financieros se interpreta como una amenaza a la generación de nueva oferta de pisos en alquiler -y más aún, de arrendamientos asequibles- y su redirección hacia la venta. Y es que la inversión para alquiler no tenía semejante competencia desde el año 2013, justo cuando los fondos de inversión internacionales empezaron a ver atractivo en invertir en el mercado del residencial para arrendamiento.

"El diferencial de rentabilidades es prácticamente inexistente en estos momentos", apuntan desde el departamento de estudios de Bankinter, incidiendo en que "el fuerte repunte de TIR del bono español a 10 años resta atractivo a la inversión en vivienda para alquiler". "Además, la nueva Ley de Vivienda limitará el incremento de los alquileres al 2% este año y 3% en 2024 y fijará una nueva referencia distinta al IPC para las revisiones a futuro", añade el experto inmobiliario del banco, Juan Moreno.

Casualmente, el mayor ajuste en la rentabilidad del alquiler tuvo lugar el año pasado, coincidente con el decreto que topó las actualizaciones de contrato al 2% por la situación excepcional en torno a la energía y la invasión rusa sobre Ucrania

Casualmente, el mayor ajuste en la rentabilidad del alquiler tuvo lugar el año pasado, coincidente con el decreto que topó las actualizaciones de contrato al 2% por la situación excepcional en torno a la energía y la invasión rusa sobre Ucrania. La desvinculación de los arrendamientos del Índice de Precios de Consumo ha sido recogida en la nueva Ley de Vivienda, si bien solo hasta 2024.

Desde 2025 en adelante, las actualizaciones se ligarían a un índice todavía no desarrollado. En cualquier caso, la nueva referencia podría acabar siendo "similar" al mismo IPC, según han apuntado fuentes ministeriales del ala socialista, cuya intención sigue siendo paralelamente la de no regular los alquileres turísticos para no invadir competencias autonómicas.

El IPC es el principal atractivo del alquiler

Lo anterior podría atenuar las consecuencias de la regulación sobre la nueva inversión en vivienda, en especial, asequible. En este segmento, el principal atractivo para los inversores pasa por el vínculo de las rentas con la evolución de la inflación. Lo previsible es que el IPC tienda a moderarse para 2025, si bien por ahora anota un 4,1% - y un 6,6% la subyacente-.

Por lo pronto, la oferta en alquiler cayó el último año, coincidente con el tope a las actualizaciones. De acuerdo a una encuesta de Idealista, al menos un 12% de los inversores encuestados por el portal se planteaba retirar su piso del mercado inmediatamente tras el primer decreto del Gobierno, en marzo de 2022. A lo largo del año, la oferta llegó a caer hasta niveles de 2017 tras salirse del mercado miles de pisos.

Paralelamente, los precios han subido cerca de un 10%, rebasando su pico histórico, hasta alcanzar los 11,3 euros por metro cuadrado, según los registros de Idealista.