El 'boom' inmobiliario que preocupa en Andorra: "Hay grúas por todos lados"

En Escaldes-Engordany, uno de los principales núcleos urbanos de Andorra, han visto crecer por primera vez torres de pisos de 20 plantas. Se trata de tres edificios que aún no están terminados. Su construcción sirve como ejemplo del 'boom' inmobiliario que vive el Principado desde hace unos años y que se ha acentuado desde la pandemia. El país no para de recibir solicitudes de residencia. Pero tiene un problema: el espacio para levantar nuevos proyectos, en pleno Pirineo, es limitado. Su Gobierno trabaja ahora en medidas para frenar la escalada de los precios de la vivienda.

En 2021, el importe de las inversiones extranjeras en inmuebles en Andorra se disparó un 77%. El Principado registró 501 nuevas inversiones, 179 más que en 2020, atrayendo sobre todo capital español y francés. Más allá de los youtubers, artistas o deportistas que se han mudado a Andorra en los últimos años, el país pirenaico también está recibiendo a empleados que buscan trabajo en la hostelería o en empresas turísticas y a aquellos con facilidades para teletrabajar.

El 'Govern' andorrano sostiene que el Principado es un destino atractivo por su naturaleza, su sistema sanitario y educativo y su mejorada cobertura a Internet. Pero no obvia su gran baza: la "competitividad fiscal". El país aplica la mayoría de impuestos que España -salvo Patrimonio-, pero sus tipos nominales son bastante más bajos. El tipo máximo del IRPF, por ejemplo, es del 10%. El IVA es generalmente de un 4,5%.

La llegada de nuevos residentes a Andorra no es un fenómeno nuevo, pero durante la pandemia sí que se detectó una novedad. "Ha pasado una cosa un poco extraña en Andorra. Históricamente, siempre había fluctuado [la población] en torno a la actividad económica. Cuando pasaba un bache, como el de la crisis de las hipotecas subprime, teníamos de golpe a una parte de la población andorrana decidida a irse a su país de origen durante este periodo. Durante la pandemia, no nos hemos encontrado con este factor, sino que han ido subiendo las tasas de crecimiento anual de la población entre un 1 y un 2%", explica a Vozpópuli el ministro de Finanzas y portavoz del Ejecutivo andorrano, Eric Jover.

En mayo, Andorra tenía una población de 80.120 personas, 1.564 nuevos residentes más que el mismo mes de 2021. Víctor Domínguez, un youtuber madrileño conocido en Internet como 'Wall Street Wolverine', es uno de los españoles que se mudó a Andorra en plena pandemia. Llegó en junio de 2020 y, desde entonces, ha conocido a "bastante gente" que ha tomado la misma decisión que él. "Diría que, sobre todo, ha sido a partir de 2021", comenta a este diario. Desde su perspectiva, la polémica mudanza de 'El Rubius' a principios del año pasado fue el "detonante" para que "muchísima gente descubriera cómo mudarse a Andorra de manera muy sencilla por un coste que no era desmesurado".

El precio del M2 en Andorra

La llegada constante de nuevos residentes ha convertido a la construcción en uno de los sectores más importantes de Andorra. De hecho, fue el que mejor resistió en el país durante la pandemia. Pero a pesar de esta actividad inmobiliaria, la oferta residencial no es capaz de absorber la demanda. Sus límites geográficos condicionan el mercado. Este desajuste entre la oferta y la demanda lo sufren, sobre todo, las "rentas más bajas", asegura Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. "Son los primeros que notan que hay una falta de oferta de alquiler y una falta de compra más asequible", añade el experto, que no se atreve a calificar de 'boom' inmobiliario la situación actual del mercado andorrano. "Los alquileres están subiendo y pueden dejar desprotegidas a una serie de viviendas. El acceso a la vivienda puede empezar a ser un problema real", confirma el ministro de Finanzas.

El precio del metro cuadrado se situó en junio en 3.723 euros, cuando en 2018 rondaba los 2.900 euros, según el portal inmobiliario Indomio

En las nuevas promociones andorranas hay de todo: desde construcciones más apegadas a la naturaleza y a estaciones de esquí hasta proyectos como las torres de Clot d'Emprivat de Escaldes-Engordany.

Según los datos del portal inmobiliario Indomio, el precio medio del metro cuadrado se situó en junio en 3.723 euros. En 2018 rondaba los 2.900 euros. El precio comenzó a dispararse, sobre todo, a finales de 2020. En cuanto al alquiler, el metro cuadrado costaba 13,34 euros de media el pasado junio.

Medidas para el alquiler

El Ejecutivo lleva tiempo pendiente de la evolución de su mercado inmobiliario. No vivían un pico similar desde los años previos a la crisis financiera de 2008. Ahora, les preocupa que la construcción "siga a este ritmo". "Necesitamos esta oferta para equilibrar con la demanda, pero al mismo tiempo vigilamos que no afecte a la sostenibilidad", indica Jover.

Para paliar el aumento de los precios del alquiler y de la vivienda, el 'Govern' ha lanzado diferentes medidas en los últimos años. Desde 2019, ha ido prorrogando todos los contratos de arrendamiento, de manera que sólo se puedan incrementar en función del IPC. Respecto a los alquileres, también ha rebajado algunas obligaciones exigidas a las viviendas para poderlas abrir al mercado.

El pasado 12 de septiembre, por otro lado, el primer ministro de Andorra, Xavier Espot, anunció una serie de medidas para aplacar la escalada de los precios. Entre la batería de iniciativas, destaca el aumento de la cantidad que se les exige a los nuevos residentes que no trabajan en el país, pasando de 400.000 a 800.000 euros, mientras que a quienes trabajan por cuenta ajena se les exigiría 50.000 en lugar de 15.000. Por ahora, las medidas no se han materializado.

Techo de 90.000 habitantes

El Ejecutivo andorrano también está estudiando junto con las parroquias que conforman el Principado -Canillo, Encamp, Ordino, La Massana, Andorra la Vella, Sant Julià de Lòria y Escaldes-Engordany- hasta qué punto puede llegar a crecer cada región. Según el ministro de Finanzas, con todos los permisos necesarios obtenidos y con todos los elementos asociados al suelo a favor, se podrían superar los 90.000 habitantes, pero reconoce que esta estimación es una "quimera". "Necesitaríamos una inversión en infraestructura extremadamente cara", agrega Jover.

El 85 por ciento del terreno andorrano es público y el 15 por ciento, privado. De este pequeño porcentaje, sólo el 6 por ciento es edificable. La Asociación de Propietarios de Tierras Andorranas representa a la gran mayoría de propietarios de estos terrenos edificables. La organización nació en 2007 con el objetivo de defender un desarrollo urbano con "criterio" y acorde a los "intereses del país". "No estamos en contra de la inversión extranjera ni del crecimiento urbano, pero queremos que sea controlado en la medida que el país pueda asumirlo y pueda dar cobertura a las necesidades que se van generando", relatan fuentes de la asociación.

"Desde que estalló la pandemia, hemos tenido un incremento paulatino de la inversión extranjera. Desde 2020 en Andorra son todo grúas y hay un montón de proyectos por desarrollarse. Ni el Gobierno ni nosotros pedimos que se frene, pero sí que se controle un poco", añaden.