Una ley para reducir y encarecer los alquileres

El Gobierno ha llevado a las Cortes una nueva Ley de Vivienda cuya única novedad es aumentar la ya asfixiante intervención de los poderes públicos en el mercado español de arrendamientos residenciales. El socialismo de izquierdas reinante acentúa la legislación intervencionista del socialismo de derechas franquista, mantenida por todos los Gobiernos de la España democrática con la breve excepción de la etapa liberalizadora abierta por el Decreto Boyer entre 1986 y 1994. La normativa impulsada por la coalición social podemita da otra vuelta a la tuerca que ya restringe el ejercicio del derecho de propiedad de los individuos sobre sus pisos-casas y la libertad de las partes para llegar a acuerdos voluntarios que permitan no aplicar las medidas incluidas en la Ley, extremo que era posible con la ya muy restrictiva Ley de Arrendamientos Urbanos.    

El objetivo del proyecto gubernamental es facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda de alquiler con especial énfasis en aquellos con niveles de renta bajos. Para conseguir ese objetivo, el Gabinete plantea una serie de iniciativas que tanto la ciencia  económica como una abrumadora evidencia empírica han mostrado de manera abrumadora que producen efectos radicalmente contrarios a los buscados y esperados. La propuesta social comunista es una clásica expresión de la Ley de las Consecuencias no Queridas formulada por John Locke hace cuatro siglos.

En el Proyecto de Ley enviado al Parlamento, el número de despropósitos es muy amplio, pero  hay dos cuya relevancia es fundamental: primero, limitar la actualización del precio de los alquileres a un máximo del 2%; segundo, endurecer las condiciones para desahuciar a los inquilinos en caso de incumplimiento de sus obligaciones contractuales. Ambas disposiciones hacen patente una ausencia de racionalidad económica básica por los  redactores de ese texto legal, así como la incompatibilidad entre los fines perseguidos por ellos y los medios empleados para conseguirlos, rasgos permanentes de la política desplegada por la izquierda patria desde su llegada al poder; confundir la realidad con el deseo.

Este problema se agrava cuando, como establece el Proyecto de Ley gubernamental, los dueños de los pisos o casas no sólo tienen topada la subida de los alquileres, sino además han de absorber costes externos

Como enseña la teoría económica, el precio de equilibrio en cualquier mercado se alcanza cuando la oferta iguala a la demanda. Si el Gobierno o las autoridades competentes impiden ese ajuste, situando aquel por debajo del que fijaría el mercado, se genera de manera inexorable escasez del bien o servicio regulado. En el caso de los alquileres, eso se traduce en algo elemental: el número de personas demandantes de ese tipo de viviendas crece mientras el número de propietarios dispuestos a ofrecerlas se reduce. Este problema se agrava cuando, como establece el Proyecto de Ley gubernamental, los dueños de los pisos o casas no sólo tienen topada la subida de los alquileres, sino además han de absorber costes externos, por ejemplo, impuestos, tasas municipales, gastos de mantenimiento etcétera, que hacen disminuir de manera adicional la tasa de retorno de sus arrendamientos.     

El control de rentas dibujado por el Gabinete social comunista afecta a la oferta de viviendas en alquiler a través de dos mecanismos. En el corto plazo, reduce su cantidad porque, en ese espacio temporal, el volumen existente en el mercado es una cantidad fija y parte de ella no sale al mercado o es retirada de él; en el largo, restringe los incentivos para la construcción de pisos o casas destinadas a ser alquiladas porque los beneficios derivados de esa inversión no resultan atractivos frente a los proporcionados por otras alternativas. El resultado es, ceteris paribus, ventajoso para quienes ya están arrendados, pero no lo es para quienes buscan una residencia. Esta será cara y escasa.

Por añadidura, ante la imposibilidad de subir los alquileres a sus inquilinos por encima del 2% y, siempre por debajo de la inflación, al tiempo que han de hacer frente a los costes descritos en el párrafo anterior, los propietarios tendrán escasos estímulos para incurrir en gastos de mantenimiento y mejora de sus pisos salvo los estrictamente necesarios. Esto termina por ocasionar un deterioro en los estándares de calidad de las zonas residenciales en las cuales existen controles de rentas. Como escribió, el economista socialdemócrata sueco, Assar Linbeck: “En muchos casos, el control de rentas es la técnica conocida más eficiente para destruir una ciudad a excepción de los bombardeos”.

En Berlín se congelaron los precios de todas las viviendas construidas entre el 18 de junio de 2014 y 2019. En 2021, la cantidad de pisos y casas residenciales para ser arrendadas se había reducido a la mitad

Los hechos muestran la veracidad de las hipótesis planteadas por la ciencia lúgubre. En todos los lugares en donde se han controlado los precios de los alquileres, la oferta de estos ha disminuido. Un caso reciente, que fue considerado ejemplar por los defensores de esta política, Berlín lo confirma. En 2020, el Gobierno de la ciudad decidió topar el precio de los arrendamientos residenciales para impedir alzas como las que se estaban produciendo en Nueva York o Londres. Se congelaron los precios de todas las viviendas construidas entre el 18 de junio de 2014 y 2019. En 2021, la cantidad de pisos y casas residenciales para ser arrendadas se había reducido a la mitad. Alquilar en la capital de Alemania se ha vuelto una tarea difícil y muy cara.

El impacto negativo de los controles del precio de los alquileres se agudiza en presencia de normativas que dificultan la expulsión de los inquilinos cuando estos no cumplen los contratos. Pues bien, el Proyecto de Ley gubernamental dificulta aún más el recurso de los propietarios a esa fórmula. Incluye nuevas prórrogas en los procesos de lanzamiento que aplazarán los desahucios en más de dos años. Impone el acceso obligatorio a los procedimientos extrajudiciales para las denominadas personas vulnerables y abre la posibilidad de que las autonomías endurezcan esos mecanismos, nunca que los suavicen, estableciendo sistemas propios de mediación. En otras palabras, se incrementan los obstáculos de los dueños de las viviendas para expulsar a los “malos” inquilinos. Si la legislación vigente desprotege a los propietarios en este terreno, la propuesta por el Gabinete social comunista acentúa esa desprotección.

La única manera eficaz y eficiente para aumentar y abaratar la vivienda en España es muy simple. Por un lado, es preciso que los poderes públicos aumenten la oferta de suelo disponible en vez de especular con ella. Por otro, es esencial dar libertad a las partes para que de manera voluntaria pacten las condiciones de los contratos de arrendamiento y dar seguridad a su cumplimiento; es decir, hacer todo lo contrario de lo que se propone este Gobierno.