Las virtudes de la Ley de Vivienda

Que España tiene un problema con el precio de la vivienda parece bastante obvio. Un porcentaje creciente de familias paga más de 1/3 de sus ingresos en el alquiler, los precios llevan subiendo de forma marcada desde hace tiempo. Hipotecarse, especialmente en esta época de tipos de interés altos, es cada vez más difícil. Es comprensible entonces que el Gobierno, a trancas y barrancas, haya aprobado una Ley de Vivienda.

Es un poco triste también, que la principal virtud de esta ley es que nunca será aplicada por completo.

Para entender el problema de la vivienda en España es importante empezar por el principio, o más concretamente el periodo a finales del siglo XX que precedieron la burbuja inmobiliaria. Durante la década de los noventa, el número de viviendas nuevas terminadas al año en España estaba algo por encima de las 200.000. Esta cifra reflejaba el elevado número de nuevos hogares, una combinación del crecimiento demográfico del país (es cuando los baby boomers de los sesenta y setenta compran vivienda) y la primera oleada de inmigración.

Los años de la burbuja desacoplaron, por decirlo de algún modo, el número de nuevos hogares y el de nuevas viviendas construida. Toda burbuja inmobiliaria tiene algo de verdad, al menos al principio, y la población en España entonces estaba creciendo con fuerza. Los tipos de interés negativos y la manía especulativa, no obstante, rompieron cualquier lógica y allá por el 2007 se terminaron más de 640.000 viviendas.

Era un número excesivo, enloquecido, y la construcción cayó inevitablemente en picado en los años posteriores. No tocamos fondo hasta el 2016, en el que apenas se terminaron unas 40.000 viviendas. Había un stock colosal de casas y pisos sobrantes producidos durante la locura de principios de siglo, y el mercado inmobiliario necesitó más de una década para procesarlos.

En España, entre inmigrantes y nuestro (lento) crecimiento de la población, se forman cada año unos 120.000 hogares. El año pasado, no se llegaron a terminar 90.000 viviendas nuevas

Nuestro problema, sin embargo, es que una vez agotado ese stock, el volumen de nueva construcción nunca llegó a recuperarse. En España, entre inmigrantes y nuestro (lento) crecimiento de la población, se forman cada año unos 120.000 hogares. El año pasado, no se llegaron a terminar 90.000 viviendas nuevas. El exceso de oferta de la burbuja se ha agotado, Y el anémico número de nuevas construcciones no basta para cubrir la demanda. El resultado es previsible: los precios suben, especialmente en aquellas ciudades con más actividad económica.

La buena noticia es que cerrar este déficit no es demasiado complicado. España construyó el año pasado 9.221 viviendas protegidas. Basta ampliar el ritmo de construcción en unas 20.000 o 30.000 al año, dedicándolas casi en exclusiva al alquiler, para cubrir demanda. Si a eso le unimos un paquete de medidas específicas para incentivar la construcción de vivienda libre allí donde hay demanda en lugares donde tiene sentido (por ejemplo, cerca de estaciones de cercanías y nodos de transporte público) y un esfuerzo entusiasta para terminar con la plaga de los pisos turísticos, el mercado inmobiliario seguramente tendría un aspecto mucho más sano en dos o tres años.

Por supuesto, la Ley de Vivienda no hace nada de esto en absoluto. Ante todo, el principal error de la ley de vivienda es su carácter estatal. El urbanismo y el mercado inmobiliario es una de esas políticas donde tomar las decisiones a nivel regional tiene más sentido, ya que la oferta y demanda de vivienda son por encima de todo regionales. Un paquete de medidas efectivo para solucionar el problema debe responder en detalle a las necesidades específicas de cada ciudad.

Poner topes a los alquileres hace que construir o alquilar viviendas sea menos rentable, así que habrá menos vivienda saliendo en el mercado

El texto aprobado por el Congreso, por añadido, se centra en regular los alquileres. Un alquiler es un precio que refleja el estado de un mercado, y lo que nos dice cuando sube es que no hay suficiente oferta para tanta demanda. Hay una cantidad esencialmente infinita de estudios que señalan que los controles de precios acaban por reducir la oferta de alquiler y reducir el volumen de inversión total. Poner topes a los alquileres hace que construir o alquilar viviendas sea menos rentable, así que habrá menos vivienda saliendo en el mercado. A medio plazo, los caseros acaban por vender, haciendo la vivienda aún menos accesible para la gente que no puede permitirse una hipoteca. Uno puede torturar los datos o fijarse en pequeñas poblaciones o mirarlos a corto plazo, pero a largo los controles de precio no funcionan.

La gran virtud de la ley, no obstante, es que los controles de precios impuestos son bastante chapuceros. A partir del 2025 el índice para limitar la subida de alquileres será definido por el Instituto Nacional de Estadística. Veremos cómo se define esa cifra y quién esté en el gobierno cuando se haga. Los controles más férreos se dan en lo que la ley llama zonas tensionadas y requieren una declaración por parte de la Comunidad Autónoma. Veremos que gobiernos deciden hacerlo, pero en Madrid, que es el mercado donde menos sentido tiene controlar alquileres, dudo que lo hagan.

Por desgracia, Incluso con estas limitaciones la ley acabará haciendo daño. En un mercado inmobiliario donde no se construye lo suficiente, la mera amenaza de que la rentabilidad de una propiedad en alquiler vaya a crecer por debajo de la inflación hará que salgan menos promociones al mercado. Hacer más difíciles los desahucios suena bien para los inquilinos, pero también va a reducir la oferta. A medio plazo, veremos más pisos pasando de alquiler a venta, precios más altos, y el mismo problema, pero lidiando con un parque de alquiler aún menor.

La solución real a la carestía de los alquileres y viviendas en España debe centrarse en tres puntos: primero, construir mucha más vivienda pública. Segundo, construir más vivienda privada. Tercero, dar más seguridad jurídica a todos los implicados para reducir ineficiencias en el mercado de alquiler.

Y si prohibimos los pisos de alquiler, la verdad, también saldremos ganando. Aunque harán falta más hoteles para compensarlo.