Cara y cruz de promover una vivienda asequible

El pasado 17 de octubre se llevó a cabo una mesa redonda donde se profundizó en el concepto de vivienda asequible y los retos que representa para los promotores inmobiliarios actuales, en el marco de Barcelona Meeting Point. Manel Rodríguez, arquitecto y director general de Salas PlusHabit, se encargó de moderar este encuentro en el que tuvieron cabida todo tipo de visiones de interés -promotora, jurídico-fiscal, constructora, urbanística y administración pública- que entran en juego desde que se concibe hasta que se finaliza una promoción de vivienda asequible. En la charla participaron Albert Civit, director del Institut Català del Sòl (INCASOL); Joan Bargalló, consejero delegado de la constructora Tarraco y Antonio Gil, abogado y socio del despacho Cuatrecasas.   

Los márgenes en la construcción de una vivienda asequible oscilarían entre los 40.000, 90.000 o incluso 150.000 euros, según algunos ponentes. No obstante, para Rodríguez, semejantes precios dejan fuera a un gran número de posibles compradores. "Creo que los promotores se deberían dirigir a un segmento formado por dos tipos de consumidores: el primero necesita ayudas para pagar esa vivienda social; el segundo no las necesita pero tampoco dispone del nivel de ingresos necesario para acceder a un inmueble libre. Creo que este segmento existe y va a crecer en los próximos años”, afirmó.

A lo largo de la sesión, se debatió en torno a dos enfoques: mientras algunos ponentes afirmaron que el principal problema a la hora de promover vivienda asequible está en la falta de oferta y, básicamente, de suelo disponible; otros creen que se halla en la inexistencia de un marco regulatorio específico para este tipo de inmuebles. “Es necesario regular algunos aspectos para obligar al mercado privado a trabajar segmentos más bajos que dan márgenes también a la baja. Si solo facilitamos oferta de suelo, el promotor construirá el producto que le dé más rendimiento”, subrayó Rodríguez.  

Marco jurídico inexistente

“El concepto de vivienda asequible no ha sido desarrollado en nuestra normativa a día de hoy. Lo primero que debemos hacer es crear un marco jurídico adecuado que dé seguridad a inversores e inquilinos. A todas las partes”, recomendó Gil. Para el abogado es básico que quien alquile o adquiera una vivienda sepa que el proyecto tiene futuro y no le van a cambiar las reglas de juego constantemente. “Sin duda este marco regulatorio es una gran oportunidad porque el acceso a la vivienda se ha convertido en un problema que preocupa a todos: constructores, promotores, políticos y administración pública. Y no olvidemos que los inmuebles en alquiler suelen estar en manos de pequeños tenedores o particulares”, recordó.

Asimismo, Gil instó a que los partidos se reúnan y elaboren un pacto de estado que regule el funcionamiento de la vivienda asequible de compra o alquiler durante, como mínimo, 10 años. También insinuó que el concepto de vivienda asequible sería más viable en la modalidad de alquiler, dada la realidad económica actual: las nuevas generaciones tienen dificultades para conseguir el 20 o 30% de ahorro necesario para comprar un piso o casa. Un porcentaje de ahorro que exigen las entidades financieras para contratar una hipoteca. “A menudo se olvida que esos jóvenes carecen de ahorro pero pueden pagar las cuotas una tras otra”, puntualizó. 

El concepto de vivienda asequible no ha sido desarrollado en nuestra normativa a día de hoy. Lo primero que debemos hacer es crear un marco jurídico adecuado que dé seguridad a inversores e inquilinos", explicó Gil.

Las constructoras no ven viables este tipo de viviendas

En la actualidad, los costes de construcción representan el 40% de un inmueble libre y el 60% de uno asequible. Durante el periodo 2017-2018, las constructoras se vieron obligadas a asumir incrementos en los costes de dos dígitos en el precio final. Es decir, un 30% más, comparados con los costes experimentados durante el año 2014. Bargalló explicó a qué se debe esta escalada de precios: “Con la crisis se perdieron un millón de puestos de trabajo que no se han recuperado. No tenemos los operarios que necesitamos. También han desaparecido industriales y a veces no contamos con los proveedores necesarios para servir un determinado género. Y los que quedan, no tienen ganas de invertir ni de hacer I+D porque se ven obligados a trabajar a corto plazo. Por si no fuera suficiente, los constructores tenemos márgenes del 2 al 4%”. En opinión de Bagalló, los precios seguirán al alza y podrían aumentar hasta dos dígitos, aunque más allá del año 2020.

Así pues, el problema de “fondo” de la vivienda asequible es que se debería construir por debajo de los 150.000 euros para cubrir esa necesidad social y cotidiana. Algo que no es viable según Bargalló.

Viena, el ejemplo a seguir

Los ponentes pusieron como ejemplo el caso de Viena, donde están facilitando vivienda de alquiler por seis euros el m2. Se parte de la base que la construcción es similar a la de nuestro país, incluso mejor. El 60% de la población disfruta de vivienda asequible construida por el sector privado a una renta definida por el estado vienés. A partir de este ejemplo se llegó a la siguiente conclusión: la administración pública debe seguir proporcionando suelo, el aspecto más incierto y polémico de todo el proceso según Civit del INCASOL además de establecer un marco jurídico estable, pero el sector privado debe hacer un “esfuerzo interno” ajustando márgenes y dando respuesta a las necesidades de la demanda del futuro.