Las ventas de vivienda aumentarán en España pero el precio bajará ligeramente a lo largo de 2021, según proyecta la mayor gestor inmobiliaria del mundo CBRE.

La paradoja se explica por la mezcla de una serie de inercias contrapuestas, sumadas a la heterogeneidad de las dinámicas particulares de cada zona geográfica. Ya en 2020, la caída de las transacciones (del 15-25%, según la fuente) se vio sucedida por una caída sutil del precio a nivel general, con descensos más pronunciados en determinados mercados y, por contra, un aumento de los precios en otros.

El hecho de que la vivienda sea un bien de primera necesidad retrasa el reflejo de la situación económica global en el mercado residencial

El hecho de que la vivienda sea un bien de primera necesidad retrasa el reflejo de la situación económica global en el mercado residencial. Un ejemplo ilustrativo en este sentido es que los precios de la vivienda en España cayeron menos de un 10% global al cabo de los primeros 18 meses de la crisis económica de 2008.

Paralelamente, la vivienda tiende a cobrar, en tiempos de crisis, la dimensión de "valor refugio" para el ahorro de los hogares e inversores, toda vez que se trata de un bien que ofrece distintas variantes de un retorno mayor o menor pero seguro a largo plazo.

Las inercias de la vivienda...y el paro

Hace justo un año, CBRE pronosticaba que los precios de la vivienda descenderían en nuestro país hasta un 7% al cabo de 2020 tras una caída de las operaciones del 20-25%.

La gestora lanzaba este pronóstico para un escenario en el que el paro habría escalado a entre el 18% y el 21,25% al final de 2020, una estimación entonces en la media del conjunto de proyecciones económicas, que, afortundamente, no se consumó - el paro subió pero hasta el 16%.

La caída del precio vendrá especialmente de la vivienda de segunda mano o usada, en manos de gente que podría necesitar venderla para resolver crecientes problemas de liquidez

La prolongación de las medidas estatales de contención de la crisis y del aumento del paro -como los Expedientes de Regulación Temporal de Empleo, que siguen en muchos casos en pie-, el ahorro acumulado de las familias españolas y el atractivo que supone para los extranjeros teletrabajar desde España parecen haber acabado atenuando, de momento, el impacto de la covid en el mercado: en puntos de Baleares, Málaga y Madrid el precio de la vivienda está de hecho en máximos históricos.

Tendencia

CBRE estima que el precio de la vivienda bajará hasta un 2% global en España al cabo de 2021 pese a que las transacciones aumentarán un 5%, hasta volver a estar por encima de las 500.000 unidades, de las que el 80% serían de segunda mano.

La caída del precio vendrá especialmente de la vivienda de segunda mano o usada, en manos de gente que podría necesitar venderla para resolver crecientes problemas de liquidez. La gestora prevé que, en los grandes mercados como Barcelona o Madrid, el descenso de los precios, más acuciado en 2020 que en el resto, sea menor que la media en 2021, del 0-1%.

La vivienda nueva podría empezar a sufrir una caída de precios en 2022

Ya por lo pronto, según los notarios, las ventas de vivienda crecen alrededor de un 100% interanual - cifra explicada por el parón del confinamiento - y el precio sufre un descenso medio interanual del 3,5%.

La vivienda nueva, por contra, se mantendría estable o incluso subiría de precio. Y ello, en un contexto en el que los bancos empiezan a endurecer las condiciones de financiación de las promotoras, que afrontaron la pandemia en una situación en principio solvente y robusta.

La evolución de lo anterior, sumada a la creciente incertidumbre económica-laboral que ya genera "escasez de nuevos proyectos en carga", llevan a que otras fuentes del mercado auguren que la vivienda nueva podría sufrir caídas de precios en 2022.