De un pinchazo como en 2008 a un nuevo alza: los escenarios para el precio de la vivienda

En 2023 ya no valdrá con hablar solo del precio de la vivienda, sino de su valor nominal y real. Es la conclusión que se desprende tras repasar las múltiples proyecciones sobre la evolución que seguirá el mercado de la compraventa este año, a buen seguro condicionada por la forma en que salde el Banco Central Europeo su política de subida de tipos de interés.

Esta última no busca sino terminar de contener la inflación, que el Banco de España proyecta en un 4,9% para España a lo largo de este año. En torno a esa cifra se ha abierto un profuso abanico de previsiones sobre el valor nominal de la vivienda a la venta (esto es, su evolución) pero, sobre todo, sobre el camino que seguirá el valor real (que descuenta el impacto de la inflación), al calor de una moderación de las operaciones.

Por lo pronto, la última cifra oficial sobre el volumen de transacciones corresponde al mes de octubre de 2022, a cargo del Instituto Nacional de Estadística. De acuerdo al INE, en octubre se vendieron 51.665 casas, bastantes menos que las 60.059 que se transaccionaron en mayo pero todavía por encima de las 48.279 que se intercambiaron en diciembre de 2021. En octubre, en suma, se firmaron 41.022 hipotecas, una subida interanual del 13,5% que esconde un descenso intermensual del 7%.

La historia medida desde 1985 anticipa que, en 2023, el ciclo alcista de los precios de la vivienda debería agotarse ya que nunca hubo más de ocho años seguidos de incrementos, advertían desde Sociedad de Tasación al inicio de 2022

Se venderán menos viviendas en 2023

La vasta mayoría de agentes y expertos coinciden en proyectar una caída de las transacciones respecto a 2022 en una horquilla del 10% al 25%. Por lo pronto, uno de cada cuatro posibles compradores vía hipoteca ha frenado ya su decisión, según un informe de diciembre del portal inmobiliario Fotocasa.

En cuanto a los precios, las últimas estadísticas oficiales corresponden al mes de septiembre. De acuerdo al ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el valor de tasación promedio de la vivienda libre anotó al cierre del tercer trimestre un alza interanual del 4,7%, al tiempo que atendiendo al Instituto Nacional de Estadística, la revalorización fue del 7,6% -en cualquiera de los casos, algo por debajo de la inflación interanual, del 8,9% entonces-.

A nivel global, la mayor tasadora privada del mercado, Tinsa, ha estimado a partir de su muestra que la vivienda (usada y nueva) cerró el 2022 con un precio un 8,8% superior al del último cuatrimestre de 2021, con los mayores alzas del lado de la más escasa obra nueva. Todo ello, en la línea de la inflación, del 10,05% en el segundo cuatrimestre y del 7,2% en el último.

De un gran pinchazo a un alza histórico

De cara a 2023 se abre la grieta entre quienes han trazado sus proyecciones sobre la vivienda. Desde el lado de la banca existe más o menos consenso en que los precios podrían seguir creciendo en términos nominales pero en todo caso lo harían por debajo de la inflación, esto es, la vivienda se devaluará en términos reales -de hecho, el Banco de España ha advertido de sus riesgos como valor refugio frente a la inflación-.

En esa línea, BBVA estima que la cotización de las casas subirá un 2% en 2023 (podría caer un 2,4% en términos reales) al tiempo que ING ha augurado una subida nominal del 1% con una posible devaluación en términos reales del 3,4%.

Llamativas son las proyecciones que han hecho el primero y el sexto banco por cuota de mercado en España respectivamente, Caixanbank y Bankinter. Caixabank ha llegado a proyectar una caída real de los precios de la vivienda del 7,1% en 2023. Por su parte, Bankinter ha anticipado una devaluación nominal del 3% este año y del 2% en 2024.

La vivienda podría caer en términos reales un 6-8% en este mismo 2023 que recuerda a lo que sucedió en el primer año tras el pinchazo de 2008

Bajo sendos escenarios, el precio de la vivienda podría caer en términos reales un 6-8% en este mismo 2023 que recuerda a lo que sucedió en el primer año tras el pinchazo de 2008. Y ello, por un cóctel en el que se combinarían el mayor coste de financiación hipotecaria, la menor tasa de ahorro de los hogares por la inflación y la pérdida de atractivo de la inversión en vivienda para el ahora intervenido mercado del alquiler.

En una línea similar, la Asociación de Agentes Inmobiliarios ha llegado a atisbar una caída nominal del precio de la vivienda del 5%, que podría alcanzar o rebasar el 10% real. Por su parte, la consultora Atlas Real Estate ha proyectado una disminución de los precios cercana al 1%.

En la óptica internacional, la agencia de calificación crediticia Fitch ha proyectado un alza nominal de los precios de la vivienda en España del 2% para este 2023. Aunque solo fuera una suba nominal y no real, sería la primera vez desde que existen cifras (1985) que el mercado residencial español encadenaría nueve años con sus valores al alza.